Профи Клуб

Выпуск N 14

Жилищная кооперация в Москве, как она есть. ИПОТЕКА

ОАО «Строительная сберегательная касса» было создано в январе  1999 года для реализации в Москве нестандартных форм городских ипотечных программ. Сегодня ОАО «ССК» — генеральный инвестор и основной участник эксперимента, проводимого на территории Западного административного округа столицы, по реструктуризации пятиэтажного жилищного фонда. В рамках эксперимента ССК совместно с ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» и префектурой ЗАО осуществляет строительство нового коммерческого жилья улучшенной планировки для инвесторов — физических и юридических лиц, а также нового комфортабельного жилья для жителей пятиэтажек.

ССК предлагает приобрести качественно новое жилье но следующей  схеме: инвестор накапливает 50 процентов стоимости квартиры в течение срока строительства дома (не более одного года); по окончании строительства инвестор становится собственником квартиры и продолжает выплачивать оставшиеся  50 процентов в течение нескольких лет с начислением восьми процентов годовых за невыплаченную часть стоимости. До полного погашения задолженности квартира находится в залоге у ОАО «ССК».

В проектах, реализуемых ССК, привлекает внимание высокий спрос на квартиры, которые, как известно, продаются  не всегда и не везде удачно, тем более относящиеся к категории дорогого жилья. В данном случае одной из главных причин успеха является применяемая ССК схема приобретения жилья. Покупатель вносит 50% стоимости будущей квартиры, а остальную часть оплачивает в течение трех лет, причем стоимость кредита (8%, заемщик имеет право досрочного погашения кредита) не оказывается дополнительным серьезным обременением. В обычной ситуации менять, к примеру двушку на трешку с доплатой можно годами, в данном же случае покупатель фактически получает новое жилье и может зарегистрироваться до того, как освободит старую квартиру. Кроме того, есть и категории покупателей, которые предоставляются кредитные льготы (5% годовых). в настоящее время такое преимущество имеют молодожены, однако ССК намерена расширять состав льготных клиентов. В этом главное отличие данной программы от «большой» ипотеки, где сроки возврата кредита гораздо длиннее.

 В состав наблюдательного Совета CCК входят представители  префектуры ЗАО города Москвы, Департамента  муниципального жилья и жилищной политики, Департамента государственного муниципального имущества .

В распоряжении ССК есть и готовое жилье, предоставленное префектурой Западного административного округа в виде товарного кредита на 130 готовых квартир (цена метра - от 500 до 800 долларов). Его реализация проходит по аналогичной, но несколько упрощенной схеме. 50% стоимости квартиры оплачивается сразу, далее применяются изложенные выше кредитные условия. Реализовав готовые квартиры, ССК будет направлять деньги на строительство, возвращать же долги будет также квартирами - во вновь построенных домах.

Строительно-сберегательная касса одновременно выполняет функции и банка, и ипотечного агентства, не являясь при этом ни тем ни другим. ССК работает с потребителями напрямую, без участия посредников. В этом заключается основное отличие ССК от хорошо обкатанной, но довольно сложной   американской   модели. Германские, голландские, финские ссудо-сберегательные кассы, или, как их еще называют, общества коллективных вложений в недвижимость, работают по похожей схеме, но и в этом случае имеются весьма существенные отличия. Экономические условия в Западной Европе таковы, что накопительный период и срок выплаты кредитов могут растягиваться на десятилетия, а участники сделки, как правило, вполне уверены в своем будущем. У нас же очень актуальна потребность в «быстрых» квартирах. Большинство людей психологически не готово связывать себя жесткими долговыми обязательствами на 15 - 20 лет, да и уверенно планировать уровень своих доходов на столь большой срок сегодня никто не может. С учетом этой специфики и построена московская модель ССК. 

Любой житель Москвы и Московской области при наличии постоянной регистрации перед началом строительства может выбрать и зарезервировать конкретную квартиру, заплатить первоначальный взнос в размере 5 % от стоимости, а после за 12 - 15 месяцев, в течение которых возводится дом, внести равными долями по заранее установленному графику еще 45%. После этого квартира  сразу же оформляется в собственность клиента. Одновременно заключаются договоры залога и страхования. Оставшуюся половину стоимости нужно погасить в трехлетний срок из расчета 8 процентов годовых. Впервые вступающим в брак молодоженам предоставляется скидка - они платят лишь 5 процентов годовых.[1] 

Теперь поговорим о программе «Дельта Кредит»:

«Дельта Кредит» - это программа, разработанная Инвестиционным Фондом США - Россия для развития жилищного ипотечного кредитования. Дельта Кредит предоставляет долгосрочное финансирование российским банкам - партнерам для последующей выдачи банками жилищных ипотечных кредитов физическим лицам на срок до 10 лет. Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые через программу Фонда, должны соответствовать следующим критериям:

-          срок до 10 лет;

-          кредит в долларах США, может составлять до 80% от стоимости жилья;

-          фиксированная процентная ставка;

-          рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%);

-          по каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по данной программе составляет обычно две недели.

Программа Дельта Кредит уникальна в том смысле, что российские банки получают финансирование из-за рубежа по фиксированной стоимости. Благодаря такой договоренности, кредиторы имеют эффективную защиту от инфляции. В большинстве регионов финансирование Фонда является единственным источником средств для банков, заинтересованных в развитии жилищного ипотечного кредитования. Долгосрочное финансирование, предлагаемое по программе, соответствует по срокам жилищным ипотечным кредитам, предлагаемым российскими банками своим клиентам.

 В целом, это программа отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию регистрации в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Нет ограничений по выбору квартиры или по выбору риэлторской компании. Некоторые программы также декларируют возможность приобретения в кредит любой квартиры, но взимают сбор за проверку квартиры на вторичном рынке в размере около 500 долларов. По данной программе также требуется оценка квартиры в специализированной оценочной компании, но расход составит не более 50-80 долларов.

Еще одно отличие этой программы касается подхода к понятию дохода – банки - партнёры принимают во внимание не только официальную зарплату по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода – доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду принадлежащего жилья и прочие подтвержденные виды дохода.

Практика функционирования городской ипотечной системы позволила опробовать механизм ипотечного кредитования и продемонстрировать привлекательность ипотеки для населения, кредитных, страховых и риэлторских организаций. Вместе с тем жилищное ипотечное кредитование не получило в городе массового распространения, оказывающего заметное влияние на обеспеченность населения жильем и доступность ипотечных кредитов. Сохраняется крайне низкая доступность ипотечных кредитов для подавляющего числа граждан, что обусловлено недостаточным уровнем доходов и нестабильностью платежеспособности населения, высоким уровнем рыночных цен на жилье, дороговизной кредитных ресурсов.

Действующая в настоящее время в городе система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в государстве и в городе условиям социальной, экономической, правовой, нормативной и налоговой среды. Ипотечные программы формировались как под эгидой Правительства Москвы, так и самостоятельно кредитными, инвестиционно - строительными и строительными компаниями. В результате в городе сложилась мозаичная система жилищных ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский секторы. Действующие в городе ипотечные программы различаются по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.

На фоне всего этого и при существующем дефиците денежных средств, а так же невозможности гражданами получать ипотечные кредиты на приобретение жилой площади, актуальной становится проблема предоставления гражданам со средним уровнем доходов и имеющих ежемесячный стабильный семейных достаток, предоставить возможность приобретения квартиры на удобных условиях. Скажем, на условиях долгосрочного (порядка 10 лет) накопления денежных средств в специализированных организациях с целью приобретения жилой площади.

В качестве накопительной схемы предлагается использование Коммандитного товарищества (Товарищества на вере), о которых пойдёт речь в следующей статье, и Жилищных кооперативов. Главное - это реальная возможность, с одной стороны, гражданам приобрести в собственность жильё, путем постепенного накопления средств на квартиру (от 1 года до 10 лет), с другой стороны, - привлечь на строительство жилья реальные средства (не внешние заимствования и не банковские кредиты, а средства граждан).

При этом система позволяет реализовывать построенные на эти средства квартиры с использованием механизма ипотеки (в сочетании с рассрочкой платежа по договорам купли - продажи муниципального жилья). То есть очередник может накопить половину стоимости квартиры, оформить квартиру в свою собственность, получив коммерческий кредит в виде предоставления отсрочки (рассрочки) оплаты другой половины стоимости жилья, обеспечив исполнение обязательств по кредиту залогом приобретенной квартиры.

Алексей Глянцев
E-mail: grad@grad.ru

Бизнес-технологии