Профи Клуб

Выпуск N 7

В последнее время в среде профессионалов рынка недвижимости, стало модным называть инвесторов <смертниками>. В реалиях сегодняшнего инвестиционно-строительного рынка это сравнение вполне справедливо и злободневно, однако, на мой взгляд, правильнее было бы сравнить инвесторов с <альтруистами>.

Судите сами, как еще, если не альтруизмом можно назвать инвестирование строительства, в которое вкладываешь все силы и средства, а при неблагоприятных обстоятельствах бросаешь свое <детище>, оставляя его буквально <кому-то> для завершения (а то и для разграбления)?

И это далеко не единственная проблема стоящая перед московскими инвесторами:Для масштабного, серьезного развития инвестиционной деятельности, необходимо иметь некое поддерживающее (в данном случае, финансовое) начало. Если конечная цель выше заявленных возможностей, то финансирование строительства происходит поэтапно, дожидаясь некоторых реинвестиций. В том случае, когда субъективные расчеты инвестора и объективная ситуация сходятся - впору хлопать в ладоши. И, наоборот, если ожидаемое изначально далеко от реальности, приходится, как минимум, направлять все свои усилия на <подстилание соломки>. Хорошо когда в дело идут собственные накопления (здесь инвестор отвечает только перед самим собой), но иногда <прогорают> чужие деньги, средства соинвесторов - подобная ситуация в комментариях не нуждается. Именно этот риск является, по моему мнению, самым непредсказуемым и тяжелым.

Конечно, можно начать инвестировать в строительство, не имея за плечами серьезных денежных средств, но, понятно, что в этом случае необходимо работать лишь с <академиками> в сферах производства и умственного труда и быть до конца уверенным в том, что не грянет очередная финансовая революция, которая отрицательно скажется на платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости.

Еще одной серьезной, и наиболее злободневной проблемой для столичных инвесторов являются чиновники. Чиновничий аппарат хорош лишь для тех, кого он знает, и кто его знает. Если такой обоюдной признательности нет, инвестору стоит хорошенько подумать об очередном высшем или специальном образовании для перехода в другой бизнес. Не секрет, что многие благие намерения инвесторов вдребезги разбивались о стены хорошо охраняемого форта бюрократии. Примеров тому более чем достаточно: попробуйте из серии новых и качественных панелей построить многоэтажный дом, да так, чтобы сроки поставки этих панелей не были сорваны и выставочный образец не отличался по качеству от серийного! Или попытайтесь получить от электриков, газовщиков и пр. такие условия, чтобы не пришлось проплачивать долю всех неимущих мира сего. Кстати, в наше время, бывает, чуть ли не дешевле построить дом, чем подводить к нему коммуникации и получать объемы. Согласитесь, что такая ситуация далека от нормальной:

На мой взгляд, Префектурам и Управам лучше всего заниматься контролем за ведением строительного производства и согласованием с проектировщиками градостроительных концепций, а не торговать земельными участками и своими, не всегда нужными услугами. В то же время не стоит отдавать все нити правления из <муниципальных> рук в местные, дабы не увеличивать количество очагов нового хаоса (вспомните период феодальной раздробленности!).

Некоторые московские инвесторы финансируют строительство жилья в соответствии с программой <комплексной реконструкции и модернизации жилых пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения>. Однако в этой программе есть некоторые тонкости, которые не всегда на руку инвестору. Во-первых, с точки зрения престижа программа не особенно интересна, так как жилье в таких реконструированных  домах с пониженными архитектурно-строительными возможностями, предназначено не для самых обеспеченных слоев населения. А во-вторых, при инвестировании строительства в рамках этой программы, возможно <попадание> под очередную муниципальную стезю со всеми вытекающими отсюда последствиями. К тому же при сносе пятиэтажек в одном районе есть вероятность того, что ресурс покупателей будет вычерпан. Конечно, идеальный вариант - с ноля начать свое детище, красивое и удобное (только, чтобы город не до конца <раздел> вас как инвестора и чтобы сети не угробили тех. условиями).

Много вопросов возникает у инвесторов не только к чиновникам, но и к подрядчикам. Нередки случаи, когда инвестиционная стоимость строительства увеличивается в несколько раз по причине повышения расценок подрядчиками и поставщиками стройматериалов. В результате изначально выгодный и перспективный проект становится обременительным, а порой и разорительным для инвестора. К подрядчикам у инвесторов есть претензии и по качеству строительства. Существует масса примеров, когда дом сдается с недоделками или же с откровенным браком:Способны ли наши подрядчики возводить качественное жилье? Простите, а разве у них не столько же рук, ног, глаз и т.п., как <не у наших>? Или, может быть, они стоят на низших ступенях развития приматов? Вспомните, как строили дома наши зодчие в былые времена: Как мы теперь гордимся этими руками! Сегодняшние отечественные строители умеют работать ничуть не хуже. Поставьте перед людьми конкретную задачу, больше работайте с ними, создайте им нормальные социально - бытовые условия, и вопросы такого рода перестанут возникать.

Типовое жилье на сегодняшний день пользуется безусловным спросом покупателей в силу своей дешевизны. Однако многие инвесторы, занимающиеся финансированием строительства домов типовых серий, стараются переходить на инвестирование индивидуальных архитектурных проектов. Конечно, строительство любого жилья для самых разных слоев населения - благородное и нужное дело. Но, согласитесь, одно дело строить типовые панельные <коробки>, которые, мягко говоря, не способствуют украшению облика нашего города, и совершенно другое - возводить современные, оригинальные и красивые жилые здания. Вообще, отечественная архитектурная школа может дать фору любой трижды зарубежной. Вопрос лишь в деньгах и свободе творчества (разумеется при ненавязчивом, но объективном контроле). Если в будущем москвичи не потеряют интерес к красоте среды своего обитания (которая, как известно, спасет мир), то может быть уже наши ближайшие потомки будут жить в современном, красивом, архитектурно преобразившемся городе. Главное, чтобы сам город желал своего преображения и не чинил инвесторам препятствий в лице непробиваемой чиновничьей бюрократии.

Георгиевский Н.И.

E-mail: grad@grad.ru

Бизнес-технологии