Загородное жилье. Кризис миновал.

13.06.2012

 

         В Москве, С.-Петербурге и      других экономически развитых городах      России постепенно «размораживается»      рынок загородного жилья «замороженный»      в процессе кризиса 1998 года.

Строительный бум начала 90-х гг. в сфере загородного строительства жилья дал новое направление в области экономического развития страны. Деньги, заработанные тем или иным способом, уже не уходили за границу, оседая в банках, где работали на экономическое усиление тех государств, где находились эти банки, а оставались в России. Эти деньги в той или иной степени, помогли улучшить материальное положение некоторой части россиян. Многие подмосковные колхозы и совхозы смогли выжить, продавая часть своих пахотных земель под садовые участки или коттеджные поселки. Так же и простые сельские жители смогли получить свои дивиденды с этого бума, продавая, а зачастую просто обменивая, свои 6-12 соток на подержанные иномарки десятилетней «выдержки».

Сильно окреп рынок и в сфере строительных услуг. Появились фирмы, или так называемые «легализованные» строительные бригады, которые предлагали построить любой дом от «0» – под «ключ».

В сфере элитного загородного строительства появились крупные фирмы, предлагая готовые современные коттеджи в обустроенных коттеджных поселках, с полным набором городских коммуникаций, охраной, дистанционными воротами, гаражами и т.д.

Необходимо отметить, что загородное строительство тех лет отличалось некоторой хаотичностью. До сих пор можно встретить одиноко стоящие в поле кирпичные 2-3-х этажные дома, обнесенные высокими заборами, и напоминающие средневековые крепости. В те времена никто не задумывался о социальном уровне соседей, об удаленности дома от основных коммуникационных магистралей (вода, газ, свет). Если цена подходила, а природа устраивала – «беру !»…А потом оказывалось, что дом построен, деньги вложены, а жить в нем невозможно. К отдельно стоящему дому все коммуникации подводить самому очень накладно, а соседей нет (или они не могут заплатить из-за отсутствия денег).

Так же в то время появилась новая деятельность в сфере услуг – посредники. Это люди, которые реально формировали рынок. Как правило, они жили в той местности, где продавалась земля, знали всех потенциальных продавцов и имели «выход» на городские фирмы и рекламные издания. Помогало им и тесное знакомство с местными нотариусами, земельным комитетом, Б.Т.И., что во многом упрощало окончательное оформление сделки купли-продажи. Посредники «накручивали» 10-15% от первоначальной цены запрашиваемой владельцем участка.

Как уже отмечалось, строительство и архитектура на рынке загородного жилья начала 90-х гг. имели хаотичный характер. На садовом участке в 6 соток, среди одноэтажных щитовых домиков, можно было встретить своеобразные «феодальные замки», занимающие почти всю площадь участка, не оставляя место «под засев».

К середине 90-х, в связи с нестабильностью экономического и политического положения в стране, интенсивное загородное строительство постепенно угасло. По всему ближнему Подмосковью остались «умирающими» недострои любого социального уровня. Кризис 1998 года практически полностью «заморозил» рынок загородного жилья (объемы купли-продажи земли и домов снизились на 30-50%). Спрос очень сильно отстал от предложения. Цены на землю и дома резко упали. Покупателей уже не устраивали 6-8 соток (которые в основном и выставлялись на продажу), а стали интересовать большие участки, с хорошим автоподъездом и полным набором коммуникаций. Многие риэлторские фирмы частично или полностью отказывались от работы с землей, так как их не устраивали единичные сделки.

Но, как известно, любой кризис рано или поздно заканчивается. На сегодняшний день в государстве появилась некоторая политическая и экономическая стабильность. У части населения, имеющей постоянный материальный доход, накопились денежные средства, что дало им возможность улучшить свою материально-бытовую базу. И загородная недвижимость вновь становится реальным способом вложения капитала.

В мире экономического развития всё идет по уже проторенной дороге. Вспомним такие гигантские магаполисы, как Лондон, Париж, Лос-Анджелес…Как известно, они расширялись за счет слияния и поглощения уже развитых близ лежащих селений. Подобное происходит и с Москвой. Для многих состоятельных людей иметь благоустроенное жилье на природе (помимо квартиры в городе) стало нормой. Никого уже не способна испугать удаленность от окружной дороги. Если раньше цены на землю определялись расстоянием до города (чем ближе, тем дороже), наличием ж/д платформы, то с развитием и улучшением автодорог приоритеты изменились. Поездка на расстояние 80-100 километров по Ново-Рижскому, Ленинградскому или Ново-Рязанскому шоссе, на хорошем автомобиле, занимает около часа. По времени это аналогично поездке в дневное время от «Перово» до «Сокола», с учетом постоянных московских пробок.

Покупатели отдают предпочтение в основном тем участкам, где есть наличие автодороги, леса, водоема, всех необходимых коммуникаций, хороших соседей, охраны и благоприятной экологии. Расстояние же – не самое важное.

Рынок загородного жилья оживает. Но вместе с ним оживают старые и новые проблемы. На сегодняшний день происходит новое осмысление этого рынка теми людьми, кто работает на нем профессионально. Скажем, если раньше специалисты работали только по единичным объектам (которые предлагали владельцы или посредники), то сейчас больше обращаются к комплексному освоению рынка. Некоторые фирмы предпочитают приобретать в собственность сразу несколько близлежащих участков, подвести к ним коммуникации, огородить, поставить охрану, произвести планировку, заложить фундамент будущего дома или даже поставить «коробку». В дальнейшем, с учетом пожеланий покупателя, дорабатывается архитектура и внутренняя планировка дома. Но такой подход требует значительных капиталовложений, а это могут себе позволить далеко не все фирмы. Поэтому на данный момент основной объем работы относится к так называемому единичному «недострою». За счет этого происходит постепенное накопление капитала. Кстати, многие «умные» фирмы не ограничиваются только сделками купли-продажи, но также предлагают своим клиентам различные виды консультаций и услуг, таких, например, как:

- консультации по строительным вопросам;

- помощь в подсчете суммы, необходимой для строительства;

- первоначальная оценку;

- рекомендации стройорганизаций или строительных бригад;

- рекомендации специалистов по ландшафтному дизайну, садовников;

- анализ почвы, воздуха и воды;

- консультации по юридическим вопросам и т.д.

Подобное расширение комплекса услуг говорит о том, что рынок загородного жилья выходит на новый, более высокий уровень.

Конечно, при покупке загородной недвижимости, лучше всего обращаться к квалифицированным профессионалам, но если Вы решили сами выбрать себе дом или участок, дадим Вам несколько советов…

Прежде всего, обратите внимание на:

- расположение участка

- коммуникации

- состояние фундамента

- качество постройки

- состояние электропроводки

- состояние коммуникационной разводки по дому

- состояние канализации.

При покупке участка или недостроенного дома (коттеджа), желательно обратить внимание на его удаленность от бытовых инфраструктур (магазинов, больниц, узла связи, ж/д). Важный момент - качество подъездной дороги.

Желательно приобретать участок в близи областного города или сельского поселка городского типа. При условии близости к этим объектам будет легче подвести коммуникации к осваиваемому участку или коттеджному поселку. Как правило у таких населенных пунктов хватает мощности в электро-газовом распределителе для вашего подключения, что не потребует дополнительных капиталовложений для установки усилителей электро- и газообеспечения. К тому же, Вы сократите расходы по подводке телефонного кабеля.

При покупке неосвоенного участка желательно определить его удаленность от уже подведенных магистральных коммуникаций (электротрансформатора, газового распределителя) – чем ближе, тем лучше.

Приобретая уже распределенный участок, удостоверьтесь, что к нему подведено электричество, поставлен столб и подключены провода. Обратите внимание на то, есть ли газовая магистральная труба, и сделана ли «врезка» для вашего будущего дома.

Если Вы покупаете участок с недостроенным домом, то желательно, чтобы дом был без внутренней отделки. Так вы сможете проверить качество кладки, толщину стен, напольные и межэтажные перекрытия. При покупке дома с внутренней отделкой уже в процессе эксплуатации Вы можете столкнуться со многими неприятными сюрпризами. Например с недостаточной тепло- и шумоизоляцией стен и межэтажных перекрытий.

Покупая дом с уже разведенными внутренними коммуникациями (свет, водоснабжение, газ, канализация), обратите внимание на то, в каком состоянии находится электро- или газоотопление; хватает ли мощности для отопления этого дома; где в доме установлена теплоустановка и какова ее пожаробезопасность. Проверьте также электропроводку: соответствует ли сечение электропроводов предполагаемой нагрузке , нет ли прямого соединения медного и алюминиевого проводов (при прямом контакте медь и алюминий окисляются и нагреваются, что может привести к возгоранию проводки). Эти провода должны быть соединены только через специальные электроклемники

При проверке качества водообеспечения дома уточните мощность водонасосной установки: сможет ли она обеспечивать достаточное давление в системе водообеспечения вашего дома. Так же проверьте систему водоочистки (если таковая имеется). Проверьте качество воды (проведите анализ в специальной лаборатории), и, если нужно, установите систему фильтрации и биоочистки воды.

Если к вашему дому уже подведена канализация местного значения типа «септик» и подключена к канализационной системе Вашего дома, то необходимо проверить её состояние. «Местная» канализационная система должна быть установлена на незначительном расстоянии от дома (10-15 м.), и быть легко доступной для подъезда спецмашины в случае экстренной или профилактической откачки содержимого сан.колодца.

Система местной канализации «септик» должна состоять из двух колодцев соединенных между собой (один выше другого), и заполненных на 1/3 гравием и песком по специальной технологии. Также должен быть люк по откачке содержимого. Поступление отходов жизнеобеспечения дома должно осуществляться «самотеком», что достигается соблюдением технологии по укладке канализационных труб под наклоном и их сечением. Проверяется это путем одновременного включения всех водных кранов (под контролем), и в течение 10-15 минут вода должна стечь в систему канализации. В противном случае, система водостока сделана не по технологии или засорена.

Если обратить внимание на все эти «мелочи», можно избежать лишних хлопот и, соответственно, затрат по «доводке» дома.

Юрий Таран

E-mail: taran@grad.ru

к списку