Проверка квартиры на «чистоту»

13.06.2012

После первичной приватизации практически все квартиры были «чистые». На сегодняшний день все больше квартир меняют (иногда по несколько раз) собственников и требуют проверки документов на «чистоту». Это серьезная работа, требующая профессиональных знаний от специалистов, занимающихся недвижимостью.

Так называемые «чистые» квартиры, право собственности на которые получено в результате приватизации, обычно тщательно отслеживаются в ходе приватизационного процесса бюро приватизации и органами государственной регистрации. За отдельным филиалом бюро приватизации закреплен конкретный участок жилищной территории, так же как и за филиалами органов государственной регистрации. Вследствие этого у гражданина не остается возможности приватизировать квартиру несколько раз и несколько раз ее зарегистрировать, то есть получить несколько договоров приватизации и несколько свидетельств о праве собственности на квартиру.

Как правило, приватизация квартиры происходит по месту прописки граждан. В приватизации обязаны участвовать все, кто прописан в данной квартире. В договор приватизации обязательно включаются несовершеннолетние. Лица же достигшие совершеннолетнего возраста имеют право отказаться от приватизации, что подтверждается специальным заявлением в присутствии начальника ДЭЗа и представителя бюро приватизации.

Приватизация – это передача квартир (домов) в собственность граждан. При приватизации квартиры органы государственной регистрации требуют выписку из реестра муниципальной или федеральной собственности. Этот официальный документ показывает, имела ли передающая сторона право передавать в собственность квартиру передаваемой стороне.

Свое приватизационное право гражданин может использовать только раз в жизни (это проверяется органами приватизации).

В принципе, если с приватизированной квартирой совершается какая-то сделка, то проблем возникнуть не должно. Однако есть вероятность, что в процессе сделки могут «потеряться» несовершеннолетние лица или лица из так называемой «группы риска». В связи с этим при совершении сделки с квартирой необходимо разрешение органа опеки или органа попечительства, которые обычно ставят какие-либо условия. Например: при продаже жилой площади (квартиры, комнаты, дома, доли дома) в договор продажи должны быть включены все собственники и соблюдены их интересы (несовершеннолетние лица и лица «группы риска» не могут остаться без жилья или впоследствии приобрести в собственность жилье меньшей площади), о чем дается разрешение органов опеки и попечительства.

В случае, если квартира была в собственности несколько раз, проверка документов на «чистоту» должна быть особенно тщательной. Прежде всего, нужно выяснить на основании каких документов гражданин имеет право собственности на квартиру (само собой, документы должны быть подлинниками, а не ксерокопиями); зарегистрирована ли она в органах государственной регистрации и бюро технической инвентаризации. Если документы (договор купли-продажи, мены, дарения) очень «старые», то они могут быть не занесены в Единый государственный реестр, то есть не пройти государственную регистрацию. Подобное может произойти, если после сделки, производимой с квартирой, новый собственник не стал регистрировать свое право. В таком случае необходимо проверить собственников квартиры в Бюро технической инвентаризации. В принципе, это произойдет, так или иначе, при получении справки БТИ на отчуждение, которая необходима для нотариуса. Но при проведении сделки можно составить договор в простой письменной форме (на основании Федерального Закона). Тогда проверка в БТИ становится особенно необходимой.

Желательно проверить предыдущего собственника квартиры. А именно на основании каких документов ему принадлежала квартира. Обычно это указанно в договоре. Эти данные также должны быть в БТИ.

При любой сделке с квартирой необходимо тщательно отслеживать выписку всех прописанных в квартире. А если таковые еще не выписаны, то в договоре обязательно должно быть указано, в течении какого срока они обязуются выписаться. Это необходимо в связи с тем, что новый собственник, приобретая квартиру, может получить «в нагрузку» проживающего там старого собственника, которого никто не может выписать кроме него самого. Еще один важный момент: бывший собственник не может быть выписан в «никуда»…В паспортном столе его снимут с регистрационного учета, если он предоставит справку из того паспортного стола, который принимает на регистрационный учет гражданина.

Очень много «подводных камней» может возникнуть в том случае, если имущество получено по наследству (по Закону или по завещанию). В связи с этим необходимо выяснить всех возможных собственников квартиры. Это осуществляется в ходе личной беседы с собственником, при наведении справок об умершем или умерших бывших собственниках в ДЭЗе, паспортном столе, а может быть даже в разговоре с соседями.

Зачастую, возможные собственники возникают после проведения сделки и предъявляют свои права на наследуемое имущество. Тогда в судебном порядке сделка может быть расторгнута, произведен перераздел наследственного имущества, а деньги будет присуждено вернуть покупателю в размере суммы, указанной в договоре. Но во многих случаях деньги уже бывают растрачены, или сумма в договоре указана не коммерческая, а по справке БТИ…Тогда клиент предъявляет материальные претензии риэлторской компании.

Каким образом еще могут появиться возможные собственники? Например, другие наследники не знают о смерти наследодателя (находятся в другом городе или стране) или сами умерли. В таком случае на наследственное имущество претендуют уже их наследники. То есть, конкретизируя ситуацию, если по истечении 6 месяцев со смерти (а именно такой срок необходим при оформлении наследства) наследственные права предъявил сын умершей или умершего, а дочь, находясь в другой стране, об этом не знает, то нотариус оформляет наследство на одного сына, который естественно не говорит о существовании сестры. Затем с квартирой совершается сделка и в ней начинает жить новый собственник. По прошествии некоторого времени сестра или ее прямые наследники объявляют свои наследственные права на данную квартиру. Они обращаются в суд. Суд производит перераздел наследственного имущества и признает сделку недействительной.

Возможен и такой вариант: два собственника квартиры пишут завещания (каждый на разных лиц). Впоследствии и тот, и другой умирают. Допустим, один из тех, кому была завещана квартира не знает до определенного времени о завещании (например, оно хранится у третьего лица, которое отсутствует или не знает о смерти собственников). Возникает вышеописанная ситуация.

Следует отметить и опасность, которую может заключать в себе оформление сделки, если права правоотчуждателя подтверждаются дубликатом. Это связано с тем, что если первоначальный документ впоследствии находится, то с ним можно будет провести еще одну сделку по данной квартире. Дабы избежать этого необходимо, чтобы любой дубликат был зарегистрирован в органах государственной регистрации, а также в бюро технической инвентаризации, то есть был занесен в Единый государственный реестр.

В заключение хочется отметить, что проверка квартиры на «чистоту» – один из наиболее важных и ответственных этапов сделки. В связи с этим необходимо, чтобы маклеры компаний были юридически грамотны, тщательнее отслеживали всю документацию, более углубленно и внимательно работали с людьми.

 

Темежникова С.Н.
E-mail: grad@grad.ru

к списку