Перепродажа квартиры

13.06.2012

 

Не секрет, что одним из самых простых и эффективных способов заработка денег является перепродажа чего-либо: покупаешь товар по одной цене, а продаешь по более высокой. В этой статье речь пойдет о получении прибыли на перепродаже такого серьезного товара, как квартиры... Конечно, для того, чтобы заработать деньги на перепродаже квартиры, для начала надо эту квартиру купить. Причем лучше всего покупать ее не в готовом доме, а на стадии строительства. Большинство московских новостроек находят своих покупателей именно таким образом. По данным Москомрегистрации за последние полтора года число новых квартир, продаваемых по договорам долевого строительства, выросло вдвое. Почти все ликвидные варианты раскупаются еще на стадии "нулевого" цикла. Это естественно: строящееся жилье стоит гораздо дешевле построенного, что позволяет неплохо заработать на перепродаже готовых квадратных метров после сдачи дома. Стоит заметить, что на Западе (особенно - в США) подобная схема вложения капитала довольно популярна нетолько среди специалистов по недвижимости, но и среди многих предприимчивых обывателей, стремящихся заработать хорошие деньги.

Специалисты московского рынка недвижимости отмечают устойчивую тенденцию к росту цен на квартиры в новостройках. Действительно, цены на "первичке" от месяца к месяцу неуклонно повышаются. Этим с успехом пользуются те, кто решил купить квартиру не для дальнейшего проживания в ней, а с целью перепродажи.

Предположим, вы решили приобрести квартиру путем долевого участия в инвестировании строительства. Покупая квартиру летом по одной цене, уже к середине осени вы сможете продать ее за гораздо большую сумму. И это зависит не только от изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости и роста цен на "первичку", но и от самой специфики долевого участия в строительстве: чем ближе сдача дома, тем дороже стоит ваша будущая квартира. Стоит отметить, что эта разница может быть весьма существенной и исчисляться тысячами долларов. Приведем небольшой пример. Одна из московских инвестиционно-строительных компаний продавала квартиры в типовых домах на стадии строительства по 450$/кв.м. Через несколько месяцев (когда начали строиться средние этажи) эти квартиры "уходили" уже по 650$/кв.м. Таким образом, человек, который купил однокомнатную квартиру площадью 50 кв. м за 22.500 $ через несколько месяцев мог ее, перепродать за 32.500 $ (а желающих купить квартиру именно в этом доме было - хоть отбавляй!). 10.000$ чистой прибыли. Согласитесь - выгода очевидна. Вообще, по оценкам экспертов, на разнице в цене строящихся и готовых квартир в типовых домах, человек решивший заняться перепродажей, может реально заработать от 25% до 40%. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Вы можете стать "дольщиком" и начать инвестировать строительство своей будущей квартиры, но на момент, когда решите перепродать ее, может возникнуть одно существенное препятствие - вашу квартиру по выгодной для вас цене никто не захочет купить: Иными словами, шансы на выгодную перепродажу квартиры напрямую связаны с ее ликвидностью. По каким принципам определяется ликвидность жилья?

Назовем основные из них: престижность района, экологическая обстановка, тип дома, транспортное сообщение, инфраструктура района, вид из окна, этаж, планировки, благоустроенность прилегающей территории и т.д.

Так, например, одинаковые квартиры в однотипных домах, на Юго-западе и Юго-востоке Москвы будут стоить по-разному. Немаловажную роль помимо общей репутации района играет в данном случае и экологическая обстановка. Как известно, Юго-запад считается более экологически благоприятным по сравнению с Юго-востоком. Естественно, вы с большей вероятностью выгодно перепродадите квартиру в Крылатском, нежели в Капотне. Или, взять, к примеру, этажность... Двухкомнатную квартиру на первом этаже гораздо труднее выгодно перепродать, чем такую же "двушку" на среднем.

Если вы решили инвестировать в строительство своей квартиры с целью ее последующей перепродажи, внимательно изучите рынок; посмотрите какое жилье пользуется наибольшим спросом. Наиболее полную информацию по московским и подмосковным новостройкам вы можете получить в бесплатной справочной службе "Квартир дешевле нет". Обратите внимание на общую ситуацию с новостройками в выбранном районе. Если поблизости от вашего будущего дома ведется активное строительство еще нескольких жилых домов, шансы выгодно перепродать квартиру уменьшаются, так как предложение начинает превышать спрос. Иными словами, с точки зрения перепродажи, выгоднее приобретать жилье в районах точечной, а не массовой застройки.

По данным realty.msk.ru (от 11 июля 2001 г.) в первой "пятерке" новостроек, интересовавших посетителей realty.msk.ru на прошлой неделе находятся следующие объекты:

  1. Мироновская 18
  2. Азовская 24а
  3. Удальцова, вл.85
  4. "Путилково-Люкс"
  5. Улица 1905 года, вл.19

Также не помешает подумать над тем, с кем вы собираетесь стать соинвестором.Самый лучший путь к успешной сделке - не прибегать к услугам посредников. При заключении договора с компанией-инвестором или застройщиком вы всегда четко знаете, у кого можно потребовать выполнения всех обязательств, получить всю информацию о стадии строительства дома, о перспективах завершения работ и т.д. Немаловажно и то, что цены <из первых рук> будут значительно ниже. Большим плюсом приобретения квартир у инвестора (застройщика) является исключение т.н. двойной перепродажи квартир.Только при условии такого грамотного и продуманного подхода к приобретению квартиры вы сможете впоследствии быстро и выгодно перепродать ее, обезопасив себя от возможных рисков (о которых речь пойдет в ближайших выпусках "Профи-Клуба").

Квартиру можно перепродать как после сдачи дома Госкомиссии, так и на этапе строительства. Какой из этих вариантов более выгоден? Перепродажа строящейся квартиры возможна либо через расторжение договора с компанией, у которой вы ее приобрели, либо путем уступки права требования. И выгоднее всего не дожидаться завершения строительства дома, а перезаключить договор на другого покупателя еще до сдачи дома Госкомиссии. Дело в том, что для получения свидетельства собственности на квартиру в сданном доме, необходимо пройти соответствующие нотариальное оформление. Нотариус же подает все данные в налоговую инспекцию. И в том случае, если вы планируете зарабатывать перепродажей квартир себе на жизнь, у налоговой инспекции наверняка появятся к вам определенные вопросы. Заметим, что для перезаключения договора вы должны быть не только юридически грамотным человеком, но и обладать большим запасом времени, сил и нервов. Зато, можете быть уверены, что игра стоит свеч!

Что же представляет собой механизм долевого участия в строительстве? И, что необходимо знать человеку, решившему принять участие в долевом строительстве?

Об этом речь пойдет в нашем следующем выпуске. Кроме того, из ближайших выпусков "Профи-Клуба" вы подробно узнаете о "плюсах" и "минусах" перепродажи квартир на вторичном рынке и рынке элитного жилья; о том, как правильно составить договор инвестирования; о возможных рисках долевого строительства и способах обезопасить себя от них.

Алексей Якушев
E-mail: alex@grad.ru

к списку