Москва и Подмосковье стирают границы

13.06.2012

Разрыв цен между Москвой и Подмосковьем сокращается, и эта тенденция сохранится.

Конечно, существует разница между приобретением квартиры в Москве и в Подмосковье. Но ценовой разрыв не настолько критичен, как это было еще год назад.

С весны прошлого года цены на новостройки в Москве росли большими темпами. И особенно на недорогое панельное жилье, стоимость которого сегодня достигла уже 1500-1600 долларов США за квадратный метр.

Причина этого - в огромном спросе на квартиры с небольшой площадью и, соответственно, относительно невысокой стоимостью. С этой точки зрения лидируют однокомнатные (до 40 кв. м) и двухкомнатные (до 60 кв.м) квартиры в типовых панельных домах. При этом новых предложений такой категории становится все меньше: застройщики в основном ориентируются на возведение монолитных домов с увеличенной площадью квартир.

Поскольку в Москве дешевого жилья практически не осталось, ряд москвичей обратил свои взоры на Подмосковье. По развитости инфраструктуры, транспортного сообщения ближайшие областные города практически сравнялись с Москвой. По качеству строительства и многим другим показателям подмосковные новостройки ни в чем не уступают столичным. А по доступности цен на тот момент даже выигрывали, став прекрасной альтернативой квартирам в спальных районах Москвы. Ведь на сумму, необходимую для покупки столичной <однушки>, можно было приобрести просторную двухкомнатную за пределами МКАД.

Подмосковный рынок на возросшую популярность отреагировал адекватно: стоимость новостроек также стала подниматься. Правда, не столь интенсивно, как в столице. Но, как известно, <спрос рождает предложение>, и ценовой разрыв с московским жильем стал постепенно уменьшаться. Уже в прошлом году стоимость подмосковных новостроек поднялась на 30 %, а за первое полугодие 2004-го - дополнительно на 10 %.

В Красногорске, например, стоимость квадратного метра перешагнула планку 1000-1100 долларов, к этой же цифре вплотную подобрался Реутов. Чуть меньше - в 900-950 $/кв.м - оценивается жилье в Одинцово и Люберцах.

Нельзя сказать, что московское и подмосковное жилье сравнялось в цене. Разница в стоимости существует и сейчас. Однако в данный момент она не столь критична и позволяет людям рассматривать варианты с приобретением квартиры в Москве. При этом столичные объекты расположены не <на отшибе>, в двадцати минутах езды от конечных станций метро, а в самых что ни на есть обжитых районах.

К примеру, такие предложения есть в районе Москворечье-Сабурово, в пяти минутах ходьбы от станции метро <Каширская>, рядом с известным музеем-усадьбой <Коломенское>. В уже построенных домах на Пролетарском проспекте (корп. 51А, Б) трехкомнатные квартиры можно приобрести по цене 1230-1260 $/кв.м. Еще одно предложение - в Северном Тушино, на улице Вилиса Лациса, в 15 минутах пешком от ст.м. <Планерная>, в обжитом районе по соседству с Алёшкинским лесом: здесь двухкомнатные - 1350 $/кв.м, 3 к.кв - 1230-1250$/кв.м.

Таким образом, поток потенциальных покупателей направлен уже не из Москвы в область. Наоборот, подмосковные жители сегодня могут себе позволить переселиться в Москву. Недостающую же сумму можно погасить, использовав рассрочку или ипотечный кредит.

Специалисты считают, что тенденция к <слиянию города и деревни> в ближайшее время сохранится. Конечно, это характерно не для всей Московской области, а лишь для так называемого первого пояса. В него входят все города-спутники, расположенные в непосредственной близости (5-7 километров) от кольцевой автодороги: Видное, Люберцы, Мытищи, Одинцово, Реутов, Красногорск... И когда мы говорим, что цены на областное первичное жилье максимально приблизились к московским, подразумеваются именно эти города.

Это вовсе не означает, что жилье в подмосковных городах останется невостребованным. Во втором поясе, например, в Подольске, Щелкове, Ивантеевке, Пушкине, что в 10-30 километрах от МКАД, покупка квартиры обойдется уже дешевле: в среднем 650-800 $/кв.м. Ценовая разница между первым и вторым поясами вполне ощутима и составляет $200-300. В радиусе же 40-100 километров от Москвы средняя стоимость квадратного метра оценивается и вовсе в $400-550. Это сопоставимо с покупкой жилья в российских регионах за пределами Московской области - например, в Ярославле.

Кстати говоря, именно по этой причине в городах третьего пояса наметилась тенденция большого притока покупателей из регионов. Одни перебираются поближе к столице - сосредоточению финансовых и производственных компаний - с намерениями найти высокооплачиваемую работу, другие подыскивают жилье своему ребенку-студенту и так далее. Люди прекрасно понимают: вместо того, чтобы тратить деньги на съемную квартиру, сегодня вполне возможно стать собственником новостройки в пределах третьего и второго <областного> кольца.

Область догоняет Москву

Для многих экспертов и, главное, для потенциальных покупателей явился неожиданным стремительный рост цен на квартиры в ближайшем Подмосковье - 18% за прошедшее полугодие. Такого взлета не демонстрирует сегодня ни один сегмент рынка недвижимости, пожалуй, кроме очень узкого рынка промышленной недвижимости. В итоге жилье в самых популярных и близких по расстоянию к Москве городах - Одинцово, Химках, Мытищах, Красногорске - по стоимости вплотную приблизилось к столичным новостройкам на окраинах.

 

Что влияет на цены

Одна из причин, но не самая главная, такого роста цен на подмосковную недвижимость - усилившееся административное давление на застройщиков со стороны региональных властей. В первую очередь, это увеличение причитающейся муниципалитетам доли в готовых домах. Если еще год назад она не превышала 20% (для сравнения: в Москве застройщикам приходится отдавать структурам правительства города 40-45% квартир), то к середине текущего года эта цифра возросла в среднем до 30 процентов. То есть отчисления застройщиков увеличились на 10 процентов. Неизбежно эти проценты "привели" к удорожанию подмосковных квартир.

Но и это не все сверхнормативные траты застройщиков. Одна из них - возросшие расходы на прокладку инженерных коммуникаций. В крупных областных городах практически исчерпаны строительные площадки в обжитых районах, где основные коммуникации находились "под боком". Все чаще застройщикам приходится перемещаться в "чистое поле" и на окраины. И если в Москве девелоперам все же удается разделить часть расходов на обустройство инфраструктуры с правительством города, то в Подмосковье местные муниципалитеты либо банкроты, либо плотно сидят на дотациях (в первую очередь это наукограды, например, Долгопрудный, Троицк, Королев). Соответственно прокладка коммуникаций ложится тяжелым грузом на плечи застройщиков. По некоторым данным, эти расходы в затратах на стандартный 16-этажный панельный дом составляют около 150-200 тыс. долларов.

Еще одна причина, о которой участники рынка предпочитают умалчивать, - возросшие аппетиты подмосковных риэлторов, которые, как и их московские коллеги, сегодня стали выкупать квартиры у застройщиков оптом (ранее такая практика была не правилом, а исключением). О собственной прибыли, разумеется, ни один риэлтор рассказывать не будет, но в "беседах не для печати" они признаются, что такая нехитрая операция, как перепродажа квартир, приносит им 12-15% прибыли (а не 5-8% в случае, если риэлтор выступает агентом).

Энергоносители и Подмосковье

Мы уже не раз рассматривали зависимость стоимости недвижимости от цен на энергоносители. Однако делали это применительно к Москве, как к главному потребителю всех ресурсов страны (финансовых, человеческих, промышленных и т. п.). Подмосковная недвижимость до поры слабо "реагировала" на происходящее, скажем, на нефтяном рынке. Покупатели квартир в основной своей массе - небогатые люди, которые выбирали область не от хорошей жизни. Да и никаких преференций от экспортного золотого дождя они не получали. Кроме того, до 50% покупок здесь совершали переселенцы из ближнего и дальнего зарубежья, для которых экспортные цены на нефть - непонятная субстанция. В общем, еще полгода-год назад Подмосковье являлось, не будем кривить душой, рынком недвижимости для малообеспеченных слоев населения. Однако такое положение начинает постепенно меняться.

Ряд аналитиков обратили внимание, что в последние полгода ручейки от нефтедолларов начали стекаться в Московскую область. По какой причине это произошло - другой вопрос (сказывается, скорее всего, то, что до 40% трудоспособного населения ближнего Подмосковья занято в Москве, соответственно их увеличившиеся доходы начали оседать по месту прописки). Но факт остается фактом: спрос начал формировать предложение.

Но и это не окончательная причина удорожания "областных" метров. Массовая застройка Москвы заканчивается, хотя дешевого панельного жилья в городе мало но оно все же есть, и взоры ряда москвичей устремились на область. В доказательство этого факта говорит статистика: если год назад около 15-20% покупателей квартир тут были москвичи, то к середине нынешнего года эта цифра возросла до 25-30 процентов.

В общем, практически все причины роста цен на подмосковные квартиры ясны. Теперь необходимо рассмотреть производную - как долго он продлится.

Все зависит от столицы

Сегодня квартира в многоэтажке (панельном или простом монолитном доме), расположенной в одном из городов-спутников, стоит практически столько же, сколько в Москве. Например, в Одинцово, Мытищах, Красногорске, Химках и даже Люберцах (этот город еще недавно считался аутсайдером в таком ряду) квадратный метр оценивается в 700-800 долларов. Причем и это не предел. По прогнозам аналитиков, рост цен на жилье в области будет опережать рост цен в Москве на 10-20% (т. е. если ежемесячно квартиры в столице дорожают на 2%, то в ближнем Подмосковье - на 2,2-2,5%). Застройщики очень точно определили этот "зазор" - он еще очень долго не позволит приблизиться подмосковным новостройкам к цене московских. А для покупателей разница и в 30-50 долларов за метр является существенной, позволяя "сэкономить" даже на однушке 2-4 тыс. долларов.

Некоторая часть покупателей выбирает ближнее Подмосковье в надежде "убежать" от плохой столичной экологии (по наблюдениям риэлторов, таких людей около 10% от всех их клиентов). Однако с каждым месяцем их доля сокращается, так как на поверку оказывается, что в радиусе до 20 км от Москвы экология не так уж и хороша.

Проще говоря, сегодня спрос-предложение на подмосковную недвижимость равновесны: цены на нее плавно растут, объемы строительства увеличиваются, разнообразней становится "ассортиментный ряд" домов. Практически сформировался тот социальный слой покупателей, что претендует на областные квартиры. Дешевого жилья в радиусе до 20 км от Москвы больше нет (т. е. такого, которое в 1,5-2 раза дешевле московского). Теперь такие варианты можно найти только во втором областном радиусе (30-50 км от столицы). Но это уже другой рынок, формирующийся и малопонятный даже для застройщиков.

Павел Беспалов

* * *

к списку