"Москомрегистрация. Хождение по мукам"

13.06.2012


Занимаясь оформлением квартир в домах новостройках, большинство столичных инвестиционных компаний сталкиваются с одной распространенной проблемой, которая связана с регистрацией права в Московском городском Комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В чем же заключается эта проблема?

Предположим, компанией заключается договор уступки права (требования) квартиры с гражданами. Но договор этот Комитет: не принимает на регистрацию. Причиной отказа являются особые требования к дате заключения договоров, объясняемые внутренней инструкцией Москомрегистрации.

Складывается парадоксальная ситуация... Жилые дома сданы Госкомиссии, о чем составлен Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденный распоряжением Префекта. Это является основанием для подписания таких документов, как Протокол окончательного распределения жилой площади и Акта о частичном выполнении обязательств по Инвестиционному договору в части строительства по определенному адресу. Вышеуказанный Акт является документом, свидетельствующим, что стороны, то есть администрация, заказчик и инвестор выполнили свои обязательства между собой.

Однако, договор уступки права (требования), составленный в простой письменной форме между инвестиционной компанией и другим лицом, заключенный после числа, которым датирован Акт о частичном выполнении обязательств, не является для Москомрегистрации правоустанавливающим документом! Все договора, подписанные до Акта - являются правоустанавливающими, а подписанные после - уже нет: Обоснованием тому, по мнению Москомрегистрации, является п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Поэтому сначала предлагается оформить права собственности на компанию, а уж затем на другое лицо.

Указание на необходимость такой предварительной регистрации неправомерно, поскольку участники долевого строительства на момент уступки права (требования) еще не являются собственниками квартир. Согласно договоров долевого строительства, квартиры обезличены, а доля не является овеществленной. Имеется лишь право требовать предоставления квартиры по окончанию договора. Также, неправомерно подменяется суть уступки права требования (ст.ст. 382-390 ГК РФ) - отчуждением имущества в порядке купли-продажи / мены недвижимого имущества.

Правовое основание уступки права требования - наличие у стороны-участника договора именно права требовать предоставление квартиры, а не наличие права собственности на квартиру. При этом сторона-кредитор вправе в любое время уступить свои права третьему лицу без истребования согласия на то должника или иных лиц (Гражданский кодекс предусматривает свободу договора). Правовым же основанием сделки купли-продажи является наличие прав собственности на недвижимое имущество, предполагающее его регистрацию, как у первоначального собственника, так и у покупателя. Поэтому, в данном случае ссылки на правовую основу сделок купли-продажи недвижимости, мягко говоря, неуместны.

Однако на все письменные и устные просьбы дать разъяснения по данному вопросу - было всего лишь указано на возможность обращения в ОАО "Мосжилрегистрацию", (которая является коммерческим отделом Москомрегистрации) где все вопросы решаются через нотариальное подтверждение договора в простой письменной форме. Помимо "Мосжилрегистрации" существует еще ряд организаций, занимающихся составлением договоров в простой письменной форме. Адреса этих организаций есть на информационной доске в здании Комитета. Что же можно выиграть, обратившись в подобную контору? Ровным счетом ничего, так как там обещают составление точно такого же договора, который был составлен ранее и является юридически правомерным. Составление такого дублирующего договора происходит, разумеется, за определенную сумму.

Произведя процедуру подписания нотариально оформленного соглашения об уступки права требования и уплатив нотариусу 1,5 % от стоимости квартиры (а это немалая сумма!) - рассматриваемая проблема была решена. Комплект документов, отданный на регистрацию, включал в себя договор уступки права (требования) в простой письменной форме и нотариальное соглашение, которое дублировало данный договор почти дословно. Только после проведенной процедуры право собственности было зарегистрировано и выдано свидетельство о государственной регистрации.

Остается невыясненным один вопрос - о необходимости подтверждения договора нотариальным соглашением. Действующее законодательство предусматривает заключение договоров в простой письменной форме, и данные договора являются соответственно правоустанавливающими документами. Почему же, в таком случае, создана система, занимающаяся созданием дополнительных документов, которые не являются необходимыми для регистрации права собственности? Видимо посредством создания различных бюрократических структур и предоставлением простора для деятельности решается "проблема безработицы" в стране. Неужели здравый смысл не возьмет верх над непробиваемой чиновничьей бюрократией? Хочется верить, что когда-нибудь это произойдет!

Темежникова Светлана
E-mail: alf@grad.ru

к списку