Коммерческая недвижимость как инструмент для получения дохода

13.06.2012

Смело можно утверждать, что люди делятся на тех, кто использует недвижимость по ее прямому назначению (например: как жилье или производственное помещение), и тех, кто использует недвижимость для получения дохода. Недвижимость, используемая для получения дохода, называется коммерческой недвижимостью.

Известно несколько способов получения дохода от операций с коммерческой недвижимостью, основными из которых являются перепродажа и сдача в аренду. Остановимся на этом подробнее.

Перепродажа. На первый взгляд здесь все просто: купил по низкой цене, продал по высокой - разницу положил в карман. Но есть и свои "подводные камни". Сложность заключается в том, чтобы найти сначала продавца, а затем покупателя, которые согласятся осуществить сделку на выгодных для перепродающей организации условиях. Многие покупают помещение в плохом состоянии, а затем после ремонта и замены коммуникаций, перепродают его с хорошей прибылью. Есть и другой вариант: можно приобрести большое помещение, а затем продать его блоками. Подобно тому, как покупка оптом, а продажа в розницу является признанным способом получения прибылей, эта же схема используется и при операциях с недвижимостью.

Специалисты знают, что существуют два основных способа приобретения коммерческой недвижимости: сделка купли продажи объекта недвижимости и сделка купли-продажи предприятия, владеющего необходимой недвижимостью. Второй способ требует более тщательной юридической проверки, но зато, имеет ряд налоговых преимуществ (о них мы расскажем в следующих выпусках "Профи-Клуба).

Сдача в аренду. Многие предприниматели предпочитают получать стабильный и высокий доход от сдачи недвижимости в аренду. Это могут быть офисные комплексы, помещения под магазины и предприятия сферы услуг, производственные помещения, гаражи, склады и т.п. Уровень доходности обычно составляет около 20% в год. Это значит, что вложенные в недвижимость средства полностью окупаются в течение пяти лет. При сдаче в аренду также действует правило оптовой торговли: можно сдать помещение одному крупному арендатору, а можно многим небольшим. Накладные расходы при сдаче помещений обычно составляют 10-12% от аренды.

Разновидностью данного способа получения дохода от недвижимости является субаренда. На московском рынке широко распространена практика сдачи в субаренду помещений арендуемых у муниципальных властей. Это выгодно т.к. ставка аренды у города обычно в несколько раз меньше рыночной стоимости. Однако при подобных операциях никто не гарантирован от риска повышения арендной ставки властями (возможность которого нельзя сбрасывать со счетов).

Подводя итог, можно сказать, что коммерческая недвижимость является проверенным временем стабильным источником дохода. Ведь, не для кого не секрет, что многие крупные состояния делались на коммерческой недвижимости. В современной России рынок коммерческой недвижимости имеет относительно небольшую историю. Пока еще не все схемы и не все регламентирующие отношения отработаны в достаточной степени. Однако специалисты отмечают, что прогресс в этой сфере имеет постоянный характер.

И последнее, на что хотелось бы обратить внимание читателей - это типовое заблуждение большого количества людей относительно того, что приобретение коммерческой недвижимости всегда требует крупной суммы наличных денег. Это не совсем так: существуют разнообразные схемы, связанные с рассрочкой платежей, приобретением в долевую собственность и т.д. В следующих выпусках "Профи-Клуба" мы более подробно расскажем об этих и других, не менее интересных аспектах, связанных с коммерческой недвижимостью. Следите за рассылкой.

к списку