Договоры и налоги. (НДС при инвестировании строительства)

13.06.2012

 

В статье "О долевом строительстве и НДС" (А.В. Наумычева, "УНП") приведены ответы на вопрос фирмы - инвестора и мнения различных юристов об исчислении налогооблагаемой базы НДС. Как совершенно справедливо отмечают специалисты МНС РФ и независимые эксперты, инвестиции в строительство жилого дома НДС не облагаются. Но мы с позиции инвестора поговорим о том, как отличить реализацию (НДС облагается) от инвестирования. Каково влияние типа договора и его условий на налогооблагаемую базу? Что для инвестора будет являться фактическими затратами на строительство? Давайте обсудим эти вопросы и попробуем уменьшить налоги, уплачиваемые инвестором, посредством изменения договорных отношений.

Для инвестора реализацией квартиры будет являться ее отчуждение по договору купли-продажи или аналогичному. В результате реализации квартир у Инвестора возникает обязанность уплаты НДС. Как указано в вышеназванной статье, в случае признания взаимоотношений между Инвестором и третьими лицами скрытой реализацией, Инвестор обязан будет уплатить НДС, а также соответствующие штрафные санкции. Но здесь следует отметить, что факт скрытой реализации должен быть установлен в судебном порядке, и такое возможно в случае, если жилой дом построен и сдан в эксплуатацию, то есть инвестирование фактически закончено.

Объект обложения НДС возникает у Инвестора и при заключении договоров уступки прав требования на квартиру, поскольку такие договоры фактически влекут последствия, аналогичные реализации (продаже) квартиры (в бухгалтерском учете уступка прав требования должна проходить по счетам реализации). Таким образом, с точки зрения снижения налогооблагаемой базы заключение договоров уступки прав требования на квартиру (особенно если жилой дом сдан Госкомиссии) нельзя отнести к выгодным для Инвестора.

Другая ситуация складывается с налогообложением при заключении договоров уступки прав на инвестирование. Фактически правовые последствия такого договора уступки будут соответствовать правовым последствиям инвестиционного договора (контракта), договора соинвестирования, простого товарищества либо долевого участия в строительстве, то есть того договора, на основании которого Инвестор сам осуществлял бы права и обязанности по финансированию строительства квартир. В этом случае Инвестор не осуществляет реализацию конкретной квартиры, а следовательно, объект налогообложения НДС у него не возникает. Однако, здесь следует учесть, что Инвестиционные контракты (договоры) зачастую содержат условие о необходимости предварительного согласования уступки прав Инвестора с иными сторонами контракта (договора).

При заключении Инвестором с физическими и юридическими лицами договоров соинвестирования, совместной деятельности, долевого участия в строительстве, или иного аналогичного, существо которого позволяет отнести регулируемые им отношения к инвестиционной либо совместной деятельности, с целью определения налогооблагаемой базы по НДС для Инвестора необходимо иметь четкие определения строительной и инвестиционной стоимости квартиры и Объекта в целом.

В соответствии с письмом Минфина России от 21.01.2000 г. № 04-03-10, НДС облагается положительная разница между фактическими затратами Инвестора на строительство квартир и денежными средствами, полученными от каждого физического или юридического лица - соинвестора.

Инвестиционная стоимость и строительная стоимость - суть разные понятия. И налогооблагаемая база для уплаты НДС должна рассчитываться исходя не из строительной стоимости, а из инвестиционной стоимости строительства. Однако, до настоящего времени единый подход к определению инвестиционной стоимости недвижимого имущества (квартиры или объекта в целом) не выработан.

Сложившаяся практика (инвестиционные контракты и договоры, заключенные инвесторами с Префектурой, строительными организациями и т.д.) показывает, что под инвестиционной стоимостью объекта обычно понимается "прогнозируемый объем инвестиций, необходимый для реализации инвестиционного проекта", то есть примерный объем средств, необходимых для проведения как строительных (ремонтных) работ, так и всех иных: предпроектных, подготовительных, проектных, пуско-наладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию, оформления имущественных прав, иные прямые затраты, связанные с реализацией инвестиционного контракта (договора).

В случае, если в Инвестиционном контракте участвует Правительство Москвы, получающее на безвозмездной основе от 20 до 60 % площадей в недвижимом имуществе, Инвестор несет расходы на оплату этих долей, на уплату налогов от безвозмездно переданного имущества, на создание инфраструктуры района, строительство сетей и сооружений, охрану объекта, страхование его и рисков, и иные.

Подрядные организации, осуществляющие строительство инвестиционных объектов, и Заказчики включают в стоимость выполняемых ими работ не только вознаграждение, но и возмещение им затрат, связанных с организацией проектирования и строительства, уплатой налогов и отчислений, выплатой заработной платы работникам, иных.

Исходя из аналогии оплаты затрат и расходов иных сторон Инвестиционного контракта и заключенных на его основе договоров с подрядными организациями, Инвестор также должен иметь право включать в "инвестиционную стоимость" объектов собственные затраты на оплату доли Администрации, уплату налогов, сборов, платежей, заработную плату работников Инвестора и отчисления от ФОТ, иные затраты, относимые на себестоимость при выполнении Инвестиционного контракта.

Таким образом, инвестиционная стоимость должна включать все затраты Инвестора, связанные с исполнением Инвестиционного контракта, то есть себестоимость Инвестора, и определяться после окончания инвестиционного процесса (после сдачи и введения Объекта в эксплуатацию, осуществления полных расчетов с подрядными организациями, подписания соответствующих актов и протоколов, закрытия исполнением инвестиционного контракта). А следовательно и обязанность уплаты НДС у Инвестора может возникнуть только после этого при условии, если величина денежных средств, полученных от физических и юридических лиц - соинвесторов, превысит инвестиционную стоимость Объекта.

Другим способом избежания обязанности уплаты НДС является признание договора, заключенного Инвестором с третьими лицами, договором простого товарищества. Поскольку при внесении вклада в совместную деятельность налогооблагаемой базы не возникает, для Инвестора оказывается выгодным осуществлять привлечение финансовых средств в жилищное строительство в форме совместной деятельности с физическими лицами.

Несмотря на требования п. 2 ст. 1041 ГК РФ, Инвестор имеет право заключить договор простого товарищества с физическим лицом, не являющимся предпринимателем без образования юридического лица. В этом случае целью договора должно быть указано не получение прибыли, а достижение иной не противоречащей закону цели, а именно, получение физическим лицом квартиры. Но и здесь существует риск признания заключенного договора не договором простого товарищества, а иным, в результате чего возникнет необходимость уплаты НДС и штрафных санкций за его несвоевременную уплату. Во избежание этого, договор должен содержать ссылки на соответствующие статьи Гражданского кодекса РФ (глава 55), денежные средства, полученные от товарищей, не должны превышать инвестиционную стоимость объекта.

Еще одним затруднением, возникающим у Инвестора, является законодательно установленное требование ведения отдельного бухгалтерского учета совместной деятельности. При этом осуществлять отдельный учет по каждому договору простого товарищества не представляется возможным. Целесообразно осуществлять бухгалтерский учет операций, связанных с совместной деятельностью, не по каждому договору с физическим лицом, а по Объекту инвестиций (строительства) в целом. Однако для этого договор с каждым физическим либо юридическим лицом - товарищем должен фактически являться договором присоединения, а для этого договор должен содержать согласие соинвесторов на привлечение к участию в инвестировании строительства Объекта третьих лиц.

Существует достаточное количество иных нюансов как в договоре простого товарищества, так и в иных договорных отношениях, возникающих у Инвестора при строительстве жилых домов. И каждый договор способен изменить налогооблагаемую базу не только по НДС, но и по иным налогам. Их обсуждение планируется продолжить в дальнейшем на страницах информационно-аналитического бюллетеня "Профи Клуб".

С. Смирнова
E-mail: law@grad.ru

Вы не согласны с мнением автора? У Вас есть иные вопросы? Вы сталкивались с другими проблемами? У Вас возникали разногласия с контролирующими структурами? Есть интересные примеры? Пишите нам! Давайте вместе выбирать интересные вопросы и темы для обсуждения.

Ждем Ваших писем по адресу: law@grad.ru

* * *

к списку