"Дайте хоть что-нибудь!"

13.06.2012

 

Оценка недвижимости становится все более актуальным вопросом для участников рынка. Правда, основные участники рынка (продавцы и покупатели квартир) об этой актуальности ничего не знают и оценивают квартиры с помощью самостоятельных маркетинговых исследований или же прислушиваются к совету риэлтора. К услугам оценщиков чаще прибегают при операциях с коммерческой недвижимостью и при ипотеке.

На конференции по инвестициям вопросам оценки был посвящен целый круглый стол. Выступавшие оценщики, посетовав на скудность и недостоверность информации о сделках, обратились к риэлторам с обращением: "Дайте нам хоть что-нибудь!" Под этим "что-нибудь" имелась в виду бесценная информация о реальных ценах сделок. На призыв риэлторы отреагировали без особого энтузиазма и информацию давать отказались. Они поведали, что оценщики - не единственные, кто обращается к ним с подобными предложениями. Недавно, например, Госкомстат разослал в агентства недвижимости письма с требованием предоставить подобные цифры. Риэлторы "честно" признались, что подобной статистики не ведут. Главный капитал в этом бизнесе - доверие клиентов, и разбазаривать его в угоду уважаемым ведомствам - не резон. По той же причине остался без ответа и призыв налоговой службы к риэлторам "сдать" им наймодателей, которые, как известно, несознательно и поголовно не желают платить налоги.

Высоко сижу. Ничего не скажу

Интерес к информации, находящейся в руках риэлторов, не случаен. Вышла на финишную прямую подготовка к масштабной реформе в сфере недвижимости. Государство решило, что с бесплатной раздачей квартир пора заканчивать (через два года она, видимо, будет завершена полностью). Жилье становится основной собственностью, находящейся в руках большинства россиян. А любая собственность должна приносить доход государству. Самым масштабным нововведением обещает стать переход к исчислению базы по налогу на недвижимость исходя из рыночной цены.

Столь пристальное внимание к недвижимости вызвано тем, что государству не удалось в условиях непрозрачной финансовой системы наладить контроль над доходами и расходами граждан (в чем оно недавно честно призналось). Чеков нет, зарплаты выдаются наличными, проконтролировать их реальный размер невозможно. Значительная часть экономики оплачивается черным налом, миллиарды долларов продолжают утекать за границу. Зато с недвижимостью все просто - вот она, у всех на виду. У нее есть конкретный адрес, номер в реестре, а главное - собственник. Осталось выяснить, сколько его собственность стоит и назвать ему ставку налога.

Хозяйка, почем квартирка?

Именно со стоимостью - основная загвоздка. Естественно, данные БТИ брать за основу никто не собирается. Если говорить о городских квартирах, то эти данные всегда сильно занижены. Перемножить их на некий коэффициент тоже нельзя, поскольку занижены они неравномерно. По сути, это сведения о нормативной стоимости возведения объекта на время строительства, рассчитанные по нормам 1969 года с поправкой на износ. Единственная польза, которую приносят расценки БТИ, - их можно показывать вместо реальных цифр, чтобы не платить налог с дохода от продажи квартиры. Понятно, что это польза для граждан, но отнюдь не для бюджета.

Идея использовать для налогообложения реальную стоимость имущества - сама по себе вполне логичная и рыночная. Но здесь встает вопрос массовой оценки схожих по определенным признакам объектов на основе достоверной статистики. Понятно, что этого не будет еще долго. Тем не менее, с московскими квартирами как раз особых проблем нет - рынок здесь развит. Гораздо сложнее оценить объекты там, где рынка нет (промышленные предприятия, сельские постройки или земельные участки в отдаленной местности). Вообще, данные риэлторов о реальных ценах сделок не так уж и нужны для оценки квартир. Ценовой уровень любой сделки - это всегда субъективный показатель, характеризующий договоренность сторон. Цена объекта - это совокупность его индивидуальных качеств и места. И никакая детальная классификация не может дать формулу для определения рыночной цены.

Автору этой статьи буквально за день до конференции довелось оценивать собственную квартиру в одном из крупных агентств. От первоначальной разведки боем - просмотра открытых данных о рекламе аналогичных объектов - перешли к изучению данных о реальных продажах за последний год в том же доме и в окрестностях. Зафиксировав максимальные и минимальные цены, перешли к деталям - нужен ли ремонт, каково социальное окружение, есть ли стоянка, состояние фасада, насколько сложна история квартиры, можно ли ее освободить к моменту продажи (юридически, т.е. выписаться, и физически, т.е. вывезти мебель). От всего этого зависит цена. И еще немаловажен фактор времени. Одно дело, если надо продать срочно, другое - если спешить некуда. Тогда можно выставить максимальную цену и ждать, пока ее возьмут или рынок врастет в более высокий уровень цен. Имеет значение и сезон продажи. Все это иллюстрирует то, что конечная цена формируется под влиянием множества факторов, не поддающихся объективной классификации.

На самом деле, отсутствие реальных данных о сделках при развитом рынке - это не очень большая проблема, как было отмечено на конференции представителями нескольких крупных агентств недвижимости. Ведь можно просто ориентироваться на цены предложения, доступные через рекламу и открытые базы данных. Разумеется, продавец в процессе торга часто цену снижает. У риэлторов этот феномен получил название "коэффициент уторговывания". Причем известно, что в зависимости от типа и размера квартиры этот коэффициент составляет в среднем 2-4 процента. То есть, откинув от заявленных цен процента три, можно получить примерное представление об уровне цен.

Оценку - в массы!

Что касается массовой оценки в целях налогообложения, то эта идея пока не подготовлена, поскольку ей должно предшествовать создание института налоговых оценщиков. На конференции проблема была сведена к отсутствию надежной статистики. Между тем, отмечает Евгений Нейман, вице-президент Российского общества оценщиков, надо четко понимать разницу между независимым (appraiser) и налоговым (assessor) оценщиком. Последний - это государственный чиновник, определяющий по строгому регламенту базу для имущественного налога. Причем, создавая такой институт, необходимо предусмотреть процедуру арбитражности, поскольку любая оценка дает лишь вероятную величину, и налогоплательщика нельзя лишать права обжаловать свою налоговую базу. В существующем законопроекте обо всем этом нет ни слова.

P.S.

Среди предложений, прозвучавших на конференции, было упростить форму отчета по оценке при ипотеке, разработать единую классификацию объектов недвижимости. Но большую часть времени оценщики выступали в роли зрителей, а риэлторы рассказывали о том... откуда берутся цены. Из круглого стола по вопросам оценки стало очевидно одно: быть оценщиком в России нелегко. А впрочем, кому у нас легко?

Алексей Маслобойников
Газета "Квартира. Дача. Офис"

* * *

к списку