В условиях бурного развития инвестиционно - жилищного строительства на территории г. Москвы и Московской области, а именно - с тех пор, когда рентабельность такого бизнеса стала сопоставима с доходностью естественных монополий, организации, привлекающие средства инвесторов попали под пристальное внимание налоговых и правоохранительных органов. Об усилении внимания со стороны данных организаций свидетельствует, в том числе, создание в 2002 году специализированной налоговой инспекции по г. Москве занимающейся налоговым контролем за предприятиями инвестиционного и жилищно-строительного комплекса. Практикой стало доначисление по результатам выездных проверок сумм, в разы превышающих ранее уплаченные предприятиями налоги. Выявилось абсолютное несовпадение в подходах бухгалтеров и организаций осуществляющих аудиторские проверки предприятий, с одной стороны, и налоговых инспекций с другой.

Разница в подходах объясняется, в большинстве случаев, не сознательным стремлением предприятий к занижению налогооблагаемой базы либо неграмотностью бухгалтерских и аудиторских служб, а недостаточной регламентированностью и противоречивостью налогового законодательства.

Налоговые органы в этих условиях стремятся произвести максимальное доначисление налоговых платежей с предприятий инвестиционно - строительного комплекса с последующим их взысканием в бюджет.

В подавляющем большинстве случаев оппонирование налоговой инспекции путем подачи возражений на Акт налоговой проверки не приносит какого-либо существенного результата, решение выносится без каких-либо изменений и налогоплательщик вынужден отстаивать свои интересы в Арбитражном суде.

Стоит отметить, что многие аудиторские фирмы, осуществляющие аудит юридического лица и ранее предоставляющие положительные аудиторские заключения по проверяемым периодам, крайне неохотно отстаивают их правильность (а значит правильность и полноту уплаты налогов налогоплательщиком) как при предоставлении разногласий в налоговую инспекцию, так и в Арбитражном суде.

Кроме того, руководители и бухгалтера предприятий часто упускают из виду то существенное обстоятельство, что при доначислении крупных сумм налоговая инспекция передает материалы в подразделения МВД, занимающееся расследованиями преступлений в сфере экономики. Результатами таких расследований часто становятся уголовные санкции, вынесенные решениями судов общей юрисдикции в отношении руководства предприятий.

Очевидно, что единовременное взыскание или добровольное перечисление сумм доначисленных платежей может привести к существенному затруднению хозяйственной деятельности плательщика либо же к его банкротству.

В создавшихся условиях единственно эффективным способом защиты предприятия является:

• а) ведение бухгалтерского учета и уплата налогов в соответствии с требованиями постоянно меняющегося налогового законодательства,
• б) в случае вынесения незаконного, по мнению налогоплательщика, решения по результатам налоговой проверки, отстаивание своих интересов в Арбитражном суде,
• в) своевременное профилактическое проведение ряда организационных мероприятий, направленных на минимизацию рисков уголовного преследования руководства.

Следует отметить, что на настоящий момент не существует сложившейся практики ни в сфере доначисления налогов в результате проверочных мероприятий, проводимых налоговыми органами, ни в сфере арбитражной практики по вопросам налогообложения предприятий жилищно-строительного комплекса.

Мы представляем Вашему вниманию справочный материал, отражающий реальную ситуацию, которая сложилась в одной из ведущих инвестиционных компаний в г. Москве по результатам налоговой проверки.

Цель данного материала - обратить и заострить внимание руководителей и бухгалтеров предприятий, осуществляющих деятельность в сфере инвестирования и строительства жилья, на актуальные проблемы, связанные с исчислением и уплатой налогов, а также предложить модель поведения в сложной для предприятия ситуации.

По результатам проверки за три года деятельности предприятия было доначислено свыше 33 млн. рублей налоговых платежей и штрафов (НДС, НПАД, НИ и НП), по результатам рассмотрения дела в Арбитражном суде было отменено взыскание по НДС, НПАД и НИ на сумму свыше 16 млн. рублей (решение налоговой инспекции было признано недействительным частично). Руководством предприятия Решение суда первой инстанции не обжаловалось, поскольку после проведенного анализа всей совокупности обстоятельств стала очевидной бесперспективность дальнейшего спора.

Бухгалтерский учет инвестиционного контракта и договоров с соинвесторами (на примере конкретной организации)

Схема была принята руководством предприятия в соответствии с рекомендациями налоговых органов, заключениями аудиторских фирм и мнениями ведущих специалистов, изложенных в публикациях в специализированных изданиях

Строительство жилых домов велось на основании Инвестиционного контракта, заключенного между Администрацией, в лице Правительства Москвы, Заказчиком и Инвестором. Администрация предоставляла землю под строительство и осуществляла иное содействие, в том числе реализуя административно - распорядительные функции, получая в свою очередь от Инвестора часть площадей во вновь построенном доме по результатам реализации Инвестиционного контракта, а также объекты социальной сферы. Заказчик осуществлял функции технического надзора, а также организовывал и обеспечивал проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов за счет средств Инвестора и Администрации. Инвестор непосредственно заключал договоры с подрядчиками, осуществлял финансирование строительства путем вложения собственных или привлеченных средств, полученных от физических лиц - соинвесторов на основе договоров об организации взаимоотношений.

В связи с тем, что инвестирование является видом целевого финансирования и освобождается от НДС, средства, полученные от соинвесторов, отражались в учете у Инвестора по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетами учета денежных средств (51, 50 и др.). На основании Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденных Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, аналитический учет по счету 86 велся по назначению целевых средств и в разрезе источников их поступления.

В процессе реализации инвестиционного контракта, Инвестор перечислял собственные и привлеченные денежные средства непосредственно на Заказчика строительства или, по его поручениям, на подрядные организации. Перечисленные средства Инвестор до окончания строительства учитывал по дебету счета 76 ("Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") по Заказчику строительства с учетом включенного в них НДС.

По завершении капитального строительства объекта Инвестор предъявил его к приемке в эксплуатацию, которая оформляется типовыми формами № КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" или № КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией". После производства окончательного расчета между Инвестором и Заказчиком оформляется Справка от Заказчика о фактических капитальных затратах на строительство. Затем Стороны - участники Инвестиционного контракта подписывают трехсторонний Акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта.

С даты подписания Акта понесенные затраты снимаются Инвестором со счета 76 и переносятся на счет учета капитальных вложений (08) в полной сумме с учетом НДС (в случае отсутствия счет - фактуры от Заказчика строительства, т.к. суммы НДС, предъявленные Инвестору Заказчиком при осуществлении капитального строительства, подлежат вычету у Инвестора после принятия им на учет объектов завершенного капитального строительства с момента, указанного в абзаце 2 пункта 2 статьи 259 НК РФ, или при реализации объекта незавершенного капитального строительства, и в соответствии с п.1 ст.169 НК РФ для вычета данного НДС необходимо наличие соответствующих счетов-фактур по объекту завершенного капитального строительства, оформленных Заказчиком).

При этом такие затраты не облагались Инвестором налогом на имущество. Основанием этого являлось то, что они представляли собой имущественный объект жилого фонда, который в соответствии с п. "а" ст. 5 Закона "О налоге на имущество предприятий" № 2030-1 от 13.12.91г. налогообложению не подлежит (данная ситуация была актуальна до вступления в силу гл. 30 НК РФ "Налог на имущество").

Таким образом, на балансе Инвестора появился имущественный объект, стоимость которого отражалась с учетом уплаченного НДС.

Инвестиционная себестоимость одного кв. м. возводимого объекта определялась Инвестором в следующем порядке: общая сумма затрат по строительству дома (счет 08) делилась на количество квадратных метров площади, переходящей согласно Инвестиционному контракту в долю Инвестора (площади, переходящие в долю Администрации, в расчете себестоимости Инвестор не учитывал).

При закрытии договорных взаимоотношений с физическим лицом (дольщиком), из суммы его целевого взноса вычиталась себестоимость его квартиры, определяемая как произведение площади его квартиры на себестоимость 1 кв. м. площади, рассчитанную вышеуказанным способом.

НДС начислялся с полученной разницы, т. к. в п. 3 ст. 154 Налогового Кодекса указано, что при реализации имущества, в себестоимости которого учтен уплаченный НДС, налоговая база определяется, как разница между ценой продажи и себестоимостью приобретения данного имущества.

Также вышеуказанная разница применялась и при определении налогооблагаемой базы по налогу на пользователей автомобильных дорог.

Что касается налога на прибыль, то в соответствии с Законом Российской Федерации "О налоге на прибыль предприятий и организаций" при определении прибыли от реализации основных фондов и иного имущества предприятия для целей налогообложения учитывается разница между продажной стоимостью и первоначальной или остаточной стоимостью этих фондов и имущества, поэтому при расчете налога на прибыль учитывалась себестоимость, рассчитанная вышеописанным способом.

Правовая квалификация договоров существующих в сфере инвестиционного строительства жилья

Сложность существующих взаимоотношений между соинвесторами - физическими лицами и организацией, осуществляющей инвестирование (Генеральный инвестор) приводит к тому, что договор, заключаемый между ними, как бы он не назывался, является договором сложным, т.е. договором, содержащим в себе обязательства, предусмотренные ГК РФ, так и специфические права и обязанности сторон, обусловленные особенностями взаимоотношений возникающих в данной конкретной сфере. Несмотря на то, что согласно п.2 ст.421 Гражданского кодекса РФ, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, такие договоры являются трудными с точки зрения квалификации, потенциально ведущими к спорам, в том числе и для налоговых последствий. Так хотя ст. 45 НК РФ устанавливает, что взыскание налога на основании изменения юридической квалификации сделок в бесспорном порядке невозможно, налоговые органы волевым решением трактуют указанные договоры в соответствии с целью максимального довзыскания неуплаченных платежей. Отказываясь воспринимать контраргументы налогоплательщика, налоговики мотивируют свою позицию тем, что разрешение разногласий возможно только в судебном порядке.

Порядок проведения налоговых проверок

Выездная налоговая проверка - проводится по месту нахождения юридического лица на основании решения Руководителя налогового органа о назначении выездной налоговой проверки. Выездная Налоговая проверка проводится по одному или нескольким налогам. Срок проведения проверки не может превышать 2-х месяцев, за исключением случаев, предусмотренных ст.89 Кодекса. В срок проверки включается только фактическое нахождение проверяющего на территории налогоплательщика. По окончании выездной налоговой проверки проверяющий составляет Справку о проведенной проверке, в которой фиксируется предмет проверки и срок ее проведения.

В соответствии со ст.100 Кодекса не позднее 2-х месяцев с момента составления справки о проведении проверки уполномоченными должностными лицами налогового органа должен быть составлен Акт налоговой проверки, подписываемый должностным лицом налогового органа и представителем проверяемой организации. Проверяемая организация вправе отказаться от подписания Акта проверки, о чем делается соответствующая запись в Акте.

В Акте налоговой проверки должны быть указаны документально подтвержденные факты налоговых правонарушений, выявленные в ходе проверки, или отсутствие таковых, а также выводы и предложения проверяющих по устранению выявленных нарушений и ссылки на статьи настоящего Кодекса, предусматривающие ответственность за данный вид налоговых правонарушений. Акт налоговой проверки вручается Руководителю (представителю) проверяемой организации. Не позднее 2-х недель с момента получения Акта проверки налогоплательщик имеет право направить возражения на Акт, в которых мотивированно будет изложена точка зрения на результат проверки (согласие, не согласие). По истечении срока подачи возражений, Руководитель налогового органа рассматривает данный Акт. По результатам рассмотрения результатов налоговой проверки и возражений организации, Руководитель налогового органа, в соответствии с п.2 ст. 101 Налогового кодекса выносит решение о: а) привлечении к налоговой ответственности, б) отказе в привлечении, в) о проведении дополнительных мероприятий.

В случае принятия решения о дополнительных мероприятиях в решении обстоятельств, требующих дополнительной проверки и состав дополнительных мероприятий. Состав дополнительных мероприятий не может содержать указание на проведение проверки по иным налогам или периоду.

При отказе в привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности в Решении указываются все существенные обстоятельства выявленных правонарушений (если они есть), обстоятельства исключающие возможность привлечения к налоговой ответственности и предложение налогоплательщику устранить выявленные (при наличии) нарушения.

И, наконец, если выявлены нарушении и по материалам проверки Руководителем налогового органа принято Решение о привлечении к налоговой ответственности, то в Решении помимо общих сведений, указываются обстоятельства совершенного (по мнению налогового органа) правонарушения, доводы сторон и их оценка, решение о привлечении за каждое правонарушение к ответственности, с описанием ответственности и предложение добровольно устранить выявленные нарушения с уплатой соответствующих штрафных санкций. На основании принятого решения о привлечении к налоговой ответственности в адрес налогоплательщика направляется Требование об уплате недоимок и штрафных санкций в добровольном порядке с указанием срока исполнения требования. В тоже время налоговые органы, при наличии административного правонарушения, совершенного должностным лицом организации, передают дело об административном правонарушении в Управление по борьбе с налоговыми преступлениями для дальнейшего рассмотрения и принятия решения о возбуждении / не возбуждении дела об уголовной ответственности должностного лица организации.

В случае отказа налогоплательщика в добровольном порядке исполнить требование об уплате задолженности (недоимки и штрафные санкции), Налоговый орган обращается с исковым заявлением в Арбитражный суд о принудительном взыскании с налогоплательщика указанных в требовании сумм. Рассмотрение дела о взыскании налоговых санкций производится в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом.

Налогоплательщик, несогласный с решением о привлечении к налоговой ответственности, вправе обжаловать решение налогового органа в вышестоящий налоговый орган или в Арбитражный суд. Следует иметь в виду, что подача жалобы в вышестоящий налоговый орган не исключает права на одновременную или последующую подачу искового заявления в Арбитражный суд. Жалоба в вышестоящий налоговый орган подается не позднее трех месяцев со дня, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, а исковое заявление в порядке и сроки, установленные АПК РФ. Жалоба налогоплательщика рассматривается вышестоящим налоговым органом в срок не позднее одного месяца со дня ее получения. По итогам рассмотрения жалобы на акт налогового органа вышестоящий налоговый орган вправе:

1. оставить жалобу без удовлетворения;
2. отменить акт налогового органа и назначить дополнительную проверку;
3. отменить решение и прекратить производство по делу о налоговом правонарушении;
4. изменить решение или вынести новое решение.

Решение налогового органа по жалобе принимается в течение месяца. О принятом решении в течение трех дней со дня его принятия сообщается в письменной форме лицу, подавшему жалобу. Жалобы (исковые заявления) на акты налоговых органов, действия или бездействие их должностных лиц, поданные в суд, рассматриваются и разрешаются в порядке, установленном гражданским процессуальным, арбитражным процессуальным законодательством и иными федеральными законами.

Документы

1. АКТ ВЫЕЗДНОЙ НАЛОГОВОЙ ПРОВЕРКИ
2. ВОЗРАЖЕНИЯ ПРОВЕРЯЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ НА АКТ ВЫЕЗДНОЙ НАЛОГОВОЙ ПРОВЕРКИ
3. РЕШЕНИЕ НАЛОГОВОГО ОРГАНА
4. ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ ПРОВЕРЯЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ В АРБИТРАЖНЫЙ СУД г. МОСКВЫ
5. ДОПОЛНЕНИЕ К ИСКОВОМУ ЗАЯВЛЕНИЮ В АРБИТРАЖНЫЙ СУД г. МОСКВЫ
6. РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА г. МОСКВЫ (исковые требования удовлетворены частично)

Приложения

1. ПРИКАЗЫ ОРГАНИЗАЦИИ ОБ УЧЕТНОЙ ПОЛИТИКЕ
2. ЗАКЛЮЧЕНИЯ АУДИТОРСКИХ КОМПАНИЙ ПО ВЕДЕНИЮ БУХГАЛТЕРСКОГО И НАЛОГОВОГО УЧЕТА В ПРОВЕРЯЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
3. АНАЛИЗ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (мнения аудиторских и юридических компаний до появления Арбитражной практики)

© ЦРГ "Град"
E-Mail: webmaster@grad.ru