Журнал "Человек и Закон" уже не раз и не два писал о фактах долгостроя и недостроя жилых домов Москвы и Подмосковья, обмана и мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков, постоянно предупреждал граждан-соинвесторов о необходимости более тщательного и квалифицированного юридического анализа заключаемых договоров на приобретение жилья. Тем не менее злоключения вкладчиков продолжаются. Более того, их ряды сегодня пополняются уже не только рядовыми жертвами из числа законопослушных граждан, но и... крупными компаниями Застройщиками.

Как правило, пострадавшие граждане-вкладчики винят во всех своих бедах либо генинвестора, с которым в свое время был заключен весьма расплывчатый и невыгодный договор, либо генподрядчика, который всячески затягивал стройку под предлогом нехватки финансовых средств из-за удорожания стройматериалов. Кроме того, обманутые граждане подозревают в нечистоплотности и определенных чиновников местных администраций, на территории которых разворачивались строительные аферы.

Действительно, как обвинять одного лишь застройщика или генинвестора, если в конце строительства, когда дом уже возведен и должен быть вот-вот сдан в эксплуатацию, выясняется, что землеотвод под него не оформлен? Дом строился несколько лет, разрешения на строительство отсутствовало, а чиновники, ответственные за данный район, выходит, ничего не видели. По аналогии предлагаем тест: если у вас на вашем дачном участке кто-то начинает строить свой дом, рыть котлован, завозить стройматериалы и заливать цемент - неужели вы не помчитесь стремглав сообщать куда надо? То же и в любом районе - что Москвы, что Подмосковья. Его судьба принадлежит чиновникам. Ими заботливо учтен каждый квадратный миллиметр земли. Ибо земля по нынешним меркам - дороже золота. Значит, определенные чиновники обо всем знают - и молчат. Почему? Остается только "теряться в догадках".

Только по одному Подмосковью в конце минувшего года было обнаружено 93 объекта недостроя и возбужден ряд уголовных дел против руководства компаний и представителей администраций Московской области. По некоторым из них уже вынесен приговор. Выяснилось и то, что строительство в ряде случаев велось с нарушением требований действующего законодательства без проектно-сметной документации, государственных ведомственной и экологической экспертиз, разрешения на строительство, документов на земельный участок, согласований контролирующих и надзорных органов, несмотря на принятые Градостроительный и Земельные кодексы. Причиной, по которой стало возможно незаконное строительство и, как следствие, нарушение прав граждан-соинвесторов, стали умышленные преступные действия и некоторых должностных лиц исполнительной власти и органов контроля и надзора на местах.

Предметом особого внимания журнала "Человек и закон" в течение всего минувшего года был выбран строящийся жилой комплекс "Путилково-Люкс" Красногорского района Подмосковья. При строительстве комплекса, на наш взгляд, отразились все болевые точки современного российского долгостроя. Генинвестор "Путилково-Люкс" - ЗАО "Центр развития города "Град" - начал строительство в 2000 году. Впоследствии оно затянулось. Основная причина состояла в недобросовестной деятельности генподрядчиков.

В № 12 за 2005 года журнал опубликовал материал "ТСЖ приходит к власти", где подробно описаны причины задержки строительства жилого комплекса "Путилково-Люкс" и изложены детали смелой инициативы одноименного товарищества собственников жилья по осуществлению непосредственного управления строительством дома своими силами. Тогда, с согласия генинвестора ЗАО "" Центр развития города "Град", ТСЖ оформило на себя генеральную доверенность, которая дала ему право самому выбирать генподрядчика, оплачивать его услуги и, при необходимости, собирать дополнительную денежные средства для завершения стройки.

После этого события был, наконец, заменен прежний генподрядчик и дела пошли гораздо быстрее. Началось исполнение завершающей части работы по смете, оцениваемой в 84 млн. рублей. Однако недавно один из кредиторов генинвестора ЗАО "Град" подал на него в суд за неуплату долгов - и строительство "Путилково-Люкс" было приостановлено. Возникла крайне опасная ситуация, чреватая возможным банкротством и продажей незавершенного строительством дома, вместе с квартирами граждан, для погашения долга. Частные соинвесторы, оплатившие стоимость квартир, оказались под угрозой потери всех своих вложенных денежных средств, остаться без долгожданного жилья и оказаться на улице, т.к. для большинства квартира в построенном доме будет единственным жильем.

В предыдущем апрельском номере 2006 года наш журнал посвятил этой проблеме журналистское расследование под названием "ТСЖ против банкротства частных соинвесторов". В частности, было выяснено, что по ст. 131 закона РФ "Конкурсная масса", а также по ст. 132 "Об имуществе должника, не включаемого в конкурсную массу" ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" квартиры частных соинвесторов, на деньги которых построен дом, в конкурсную массу не входят. В пользу частных соинвесторов работают также статьи 25 и 28 Закона "О регистрации имущества и сделок с ним" ЖК РФ. Они дают людям право зарегистрировать свое имущество в недостроенном доме и быть спокойными в том, что они не попадут в очередную аферу.

С другой стороны, генинвестор ЗАО "ЦРГ "Град" выразил ТСЖ "Путилково-Люкс" и в его лице всем вкладчикам готовность полностью достроить Путилковский жилой комплекс при условии, что ему будут возвращены деньги, которые он в свое время, по контракту с Правительством Москвы, вложил в программу расселения пятиэтажек квартала 18 района Дмитровский, а точнее, в прокладку квартальных инженерных коммуникаций и сооружений, а также расселение подлежащих сносу жилых домов. В том числе за счет средств ЗАО "ЦРГ "Град", а если быть точным, за счет средств граждан-соинвесторов, Правительство Москвы выполнило свои обязательства перед жителями сносимых домов в Северном округе, т.к. ЗАО "ЦРГ "Град" передал недостающие Правительству Москвы (в лице Департамента муниципального жилья) квартиры из собственного резерва, с встречным обязательством Правительства Москвы, вернуть эти квартиры Граду.

Стоимость строительства инженерных коммуникаций, а также стоимость переданных Правительству Москвы квартир в сумме превышает 2,5 миллиона долларов, которые были отвлечены генинвестором с других строящихся объектов.

Юридически ЗАО "Град" имел на это право, поскольку одним из пунктов договора с соинвесторами была оговорена возможность использования их средств в хозяйственных целях. Но главное было в другом - контракт "Града" с Московским Правительством предусматривал возвращение ЗАО "Град" вложенных им денег. Однако ничего ему возвращено не было.

Дело в том, что около семи лет назад на основании Постановления Правительства Москвы №455 от 25.05.1999 года между ЗАО "Центр развития города "Град" и Правительством Москвы в лице Префектуры САО г. Москвы 18.06.1999 года был заключен инвестиционный контракт №4/2-06-В, предметом которого была реализация комплексной программы Правительства Москвы по реконструкции пятиэтажной и ветхой застройки в Северном административном округе. А не так давно по инициативе Префектуры САО г. Москвы этот контракт был расторгнут, вследствие чего сотни людей остались без квартир и вложенных в их приобретение денежных средств.

Причина одностороннего расторжения была связана с невыполнением условий контракта Инвестором - ЗАО "Центр развития города "Град". Однако при расторжении контракта Префектурой САО не был учтен факт вложения денежных средств ЗАО "Град" в квартальные инженерные коммуникации и в обязательства Правительства Москвы по переселению жителей из пятиэтажных домов, на сумму более 2,5 миллионов долларов США. Строительство этих инженерных сетей и сооружений было осуществлено в строгом соответствии с условиями инвестиционного контракта. Префектура САО приняла на себя обязательство по обеспечению компенсации инвестору строительства инженерных коммуникаций, что выполнено не было.

Кроме того, между сторонами по контракту не был произведен раздел нежилых помещений в пропорции: 40% в собственность г. Москвы и 60% в собственность инвестора, несмотря на то, что их строительство не было предусмотрено условиями контракта. Ориентировочная стоимость нераспределенных помещений составляет более 40 миллионов рублей.

Таким образом, за счет средств граждан, привлеченных ЗАО "Центр развития города "Град", городом были получены не предусмотренные изначально Инвестиционным контрактом №4/2-06-В от 18.06.1999 года объекты на сумму более 3 миллионов долларов США. Результатом вложения средств граждан пользуются Префектура САО, Правительство Москвы, и другие окружные организации, а также коммерческие организации, которые разместились в построенных нежилых помещениях, после чего инвестиционный контракт с инвестором Префектурой САО был расторгнут.

Что характерно, когда пришло время Префектуре САО (и другим уполномоченным Правительством Москвы организациям) выполнять свои обязательства перед ЗАО "ЦРГ "Град", неожиданно было принято решение о расторжении с "Градом" Инвестиционного контракта. При этом генинвестору было фактически отказано в возврате средств - просто все уполномоченные организации, несмотря на многократные запросы Града, эти запросы проигнорировали, а обязательства перед "Градом" не выполнены, и вероятно не будут выполнены, хотя соответствующие денежные средства на компенсацию вложения генинвестора должны быть предусмотрены в бюджете Города. А возможно и были предусмотрены, но ловкими чиновниками были направлены на более близкие им цели.

Также ЗАО "Центр развития города "Град" был заключен Инвестиционный договор №4-11/99-ИД от 04 ноября 1999 г. с ООО "МИТА 2000", предметом которого было долевое участие ООО "МИТА 2000" в финансировании строительства группы жилых домов в рамках инвестиционного контракта №4/2-06-В от 18.06.1999 г., заключенного ЗАО "ЦРГ "Град" и Префектурой САО г. Москвы. В дальнейшем инвестиционный договор между ЗАО "Центр развития города "Град" и ООО "МИТА 2000" был расторгнут, о чем было уведомлены и непосредственно "МИТА-2000" и Департамент муниципального жилья (в ведении которого находится контроль за инвестиционными сделками с гражданами), однако свою деятельность по привлечению денежных средств на строительство домов ООО "МИТА 2000" не прекратило.

Уже после расторжения Договора ООО "МИТА 2000" продолжало продавать квартиры и собирать денежные средства, дальнейшая судьба которых неизвестна. Таким образом, денежные средства, привлеченные ООО "МИТА 2000", в строительстве жилых домов никоим образом не участвовали, более того, сбор данных денежных средств велся, по-видимому "в одну кассу", кассу руководства ООО "МИТА 2000".

В результате сложилась ситуация, когда на одну и ту же квартиру претендуют несколько человек, купившие квартиру у ЗАО "Центр развития города "Град" и купившие квартиру у ООО "МИТА 2000".

В настоящее время физическими лицами - соинвесторами ООО "МИТА 2000" организована инициативная группа, которой были составлены "списки обманутых вкладчиков Града", что по меньшей мере странно, так как ЗАО "Центр развития города "Град" неоднократно объясняло, что МИТА не имеет право привлекать денежные средства граждан и распоряжаться квартирами, что подтверждено и в Арбитражном и общегражданских судах. При этом некоторые граждане, даже после разъяснений Града о незаконном деятельности ООО "МИТА 2000", покупали квартиры в ООО "МИТА 2000".

Граждане - соинвесторы ООО "МИТА 2000", считая себя, несмотря на всё, потерпевшими от ЗАО "ЦРГ "Град", не прилагают никаких усилий для розыска и обвинения руководства и сотрудников ООО "МИТА 2000", которые присвоили их деньги и скрылись.

В настоящее время ни сотрудников, ни руководство ООО "МИТА 2000" найти не возможно. Более того, СЧ УВД ЗАО г. Москвы в 2004 году возбуждено уголовное дело по факту мошенничества в отношении руководства ООО "МИТА 2000". В рамках расследования данного уголовного дела факт перечисления ООО "МИТА 2000" денежных средств на расчетные счета ЗАО "ЦРГ "Град" не установлен.

Таким образом, все обвинения граждан, купивших квартиры у ООО "МИТА 2000", в адрес ЗАО "Центр развития города "Град" по меньшей мере необоснованны.

Не оформляется и Акт реализации инвестиционного контракта №4/2-06-В от 18.06.1999 года в части строительства дома по адресу: г. Москва, ул. Учинская, корп. 15 (почтовый адрес: ул. Учинская, дом 7). Этот акт должен быть подписан между сторонами по контракту - Префектурой САО г. Москвы, ОАО "Москапстрой" и ЗАО "Центр развития города "Град". Несмотря на то, что дом №7 по Учинской улице построен и введен в эксплуатацию еще в сентябре 2002 года, акт реализации контракта в части этого дома до настоящего времени так и не подписан. Сложившаяся ситуация делает невозможным оформление прав собственности на квартиры гражданам, купившим в этом доме квартиры. Насколько известно редакции, Префектура САО г. Москвы не имеет к ЗАО "Центр развития города "Град" финансовых и иных претензий по строительству, вводу в эксплуатацию и распределению площадей по дому №7 по Учинской улице. Поэтому промедление в подписании акта реализации выглядит, по меньшей мере, странным. В свою очередь, ЗАО "ЦРГ "Град", несмотря на наличие претензий к Префектуре САО г. Москвы, не считает возможным перекладывать последствия разногласий с Префектурой на жителей дома и считает своей обязанностью предоставить им возможность оформить свои права на квартиры.

Результатом предпринимаемых усилий ЗАО "ЦРГ "Град" по подписанию Акта реализации, стало поручение Заместителя начальника Департамента оперативного контроля и координации градостроительных программ Правительства Москвы всем службам Правительства Москвы в кратчайший срок оформить указанный Акт реализации контракта в части дома №7. Однако, чиновники до сих пор согласовывают акт, корректируют или еще что-то предпринимают в недрах Правительственных структур. Поэтому не удивительно, что генинвестор не может, не смотря на законность своих требований, отстоять свои и граждан-соинвесторов интересы в Городских структурах, ведь если даже поручения одного из самых влиятельных начальников в Правительстве Москвы просто игнорируются чиновниками на местах, значит другие интересы сильнее начальственного гнева.

***

Редакция журнала полагает, что сложилась неправомерная ситуация, которая привела к тому, что страдают, как всегда, ни в чем не повинные люди - частные соинвесторы. В сложном положении оказалось и ЗАО "Центр развития города "Град". Несмотря на то, что Префектура САО аннулировала вышеозначенный инвестиционный контракт, исходя из законных претензий к инвестору, она не учла необходимость компенсации ЗАО "Град" понесенных им расходов по строительству квартальных коммуникации и сооружений, поскольку все указанные работы были выполнены инвестором в полном соответствии со своими обязательствами по контракту. Остается открытым вопрос и о скорейшей передаче дома №7 по ул. Учинская его законным собственникам через подписание акта реализации, а также судьба квартир в доме № 12, к.3 по ул. С.Ковалевской, на которые претендуют все, кто хотя бы мимо проходил и отдал кому-то деньги. Предстоит также решить проблему по разделу площадей нежилых помещений (ул. Учинская, дом 7; ул. Софьи Ковалевской, дом 12, корп. 3; ул. Яхромская, дом 1, корп. 2 и другим адресам) между Департаментом имущества г. Москвы и ЗАО "ЦРГ "Град".

Редакция направляет запросы во все вовлеченные в конфликт инстанции. Хочется верить, что в самом скором времени на них придут исчерпывающие ответы, и проблема будет решена в полном соответствии с законом. Со своей стороны, мы продолжим информировать читателей обо всех изменениях, которые будут происходить в судьбе "Путилково-Люкс". Журнал "Человек и закон" будет делать все от него зависящее, чтобы невинные люди и их вклады в строящееся жилье не пострадали.

Заместитель главного редактора
Михаил ХОДАНОВ

© ЦРГ "Град"
E-Mail: webmaster@grad.ru