Земельный участок.

14.06.2012

В сущности, для нас земля - это несколько соток под картошку или же гектар под загородным коттеджем. Для государства - это объект повышенной ценности, а как следствие, и повышенной заботы и охраны, и отпускать сделки с землей из-под своего зоркого ока ему не хочется. Вот и приходится законодателям искать компромиссные варианты. Итак, с какими же ограничениями вы столкнетесь, решив продать свои три (пять, семь, десять...) сотки? Что можно и что нельзя?

 

Закон устанавливает следующие ограничения для собственников земельных участков:

  1. запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
  2. запрет на изменение режима использования земельного участка;
  3. запрет купли-продажи земельных участков свыше норм их предоставления;
  4. запрет купли-продажи участка при наличии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

 

Не бывать огороду фазендой

Одна из основных ваших обязанностей как собственника - использование земельного участка по целевому назначению (п. 1 ст. 53 ЗК РСФСР). Для того чтобы собственники считались с этим правилом, и был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка.

Правда, есть один нюанс. В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия "целевое назначение", а потому невозможно сделать однозначный вывод, что же вам запрещается менять.

По мнению юристов, этот запрет означает, что при заключении договора ни вы, ни противоположная сторона, ни нотариус, ни должностные лица комитета по земельным ресурсам не вправе по собственной инициативе изменять как категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назначения), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанную в документах, устанавливающих права на данный земельный участок.

Исключение из этого правила предусмотрено в Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России": продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения может производиться по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В Московской области, например, это глава администрации МО.

Так что если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели это предписано для данной категории земель, вам придется получить согласие органа исполнительной власти. Для этого надо обратиться в муниципальные органы с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка.

Не ходи за мой забор

Одной из особенностей ограниченных вещных прав на земельный участок (например, право сервитута) является наличие у вас так называемого правомочия следования. Это означает, что вы сохраняете их и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику (ст. 216 ГК РФ). На этом правиле основан запрет на произвольное изменение собственником обременений участка.

Например: вы приобретаете участок земли, обремененный сервитутом. Правда, сервитут должен быть не личный, т. е. по договоренности с собственником участка, а прикрепленный непосредственно к участку. Заметим, это делается в том случае, если, например, колодец есть только у вас на участке, а у всех ваших соседей воду на участок провести невозможно, не нанося серьезного ущерба окружающей среде. Все ваши соседи имеют право пользования колодцем на вашем участке. В этом случае вы не можете лишить обладателей права сервитута их прав, так как приобрели участок с обременением.

Что же касается ограничений пользования (охранные зоны, округи санитарной охраны), то они устанавливаются нормативными правовыми актами и, следовательно, обязательны для соблюдения всеми владельцами участка.

Семь раз отмерь, один отрежь

Закон "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" дает вам право продать свой земельный участок исключительно в пределах норм предоставления земли, действующих в вашей местности. Отметим, что данная норма прописана невнятно, поскольку из статьи закона невозможно сделать однозначный вывод, к какой из сторон договора относится указанное ограничение, на участки каких целевых назначений оно распространяется и на какой территории действует.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ предельные размеры земельных участков, предоставляемых для садоводства, дачного строительства устанавливаются муниципальными органами власти в каждом конкретном субъекте РФ отдельно.

На чужой каравай рот
не разевай

В соответствии с действующим законодательством купля-продажа участка возможна при отсутствии земельных споров по поводу данного участка.

Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Исходя из Гражданского процессуального кодекса РФ, земельный спор становится препятствием для заключения сделки только после принятия судьей искового заявления, где объект спора - земельный участок.

Хотя возможен и другой вариант объявления заинтересованным лицам о возможном земельном споре. В соответствии с Указом Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" заявления о праве требования подлежат государственной регистрации. Закон устанавливает право заинтересованного лица зарегистрировать свое требование по отношению к оспариваемой недвижимости вопреки зарегистрированным правам собственника недвижимости.

Кроме того, на практике при нотариальном удостоверении и регистрации договоров купли-продажи земельных участков обычно требуют представления заявлений владельцев смежных участков об отсутствии с их стороны претензий по границам.

Если в момент обращения с заявлением о регистрации перехода права собственности имеются споры о принадлежности данного земельного участка, то вам могут отказать в выдаче свидетельства на право собственности на землю.

Интересно отметить, что в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

В случаях, если права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор делает запись о том, что в отношении данного участка заявлено право требования со стороны конкретного лица.

Порядком купли-продажи гражданами РФ земельных участков предусмотрено наличие иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относятся: наложение запрета отчуждения имущества и наложение на земельный участок ареста как меры по обеспечению иска или меры принудительного исполнения.

Майя Богданова, юрист

* * *

к списку