Покупка квартиры в новостройке.

13.06.2012

Речь пойдет о документах, с которыми вам придется столкнуться при покупке квартиры в новом доме, квартиры, в которой еще никто не жил до вас. Это может быть уже построенный дом или только строящийся - и в зависимости от варианта будут колебаться сроки оформления документов и виды договоров, в которых вам придется разбираться.

 

Продавец должен представить многочисленные документы в подтверждение собственности на дом и землю, оплатить коммунальные платежи, имущественные налоги за текущий год, а также подтвердить различными справками, что на дом и землю никто больше не претендует.

Установите правомочность продавца

До того как вы решили купить квартиру, к ней имели отношение несколько организаций - заказчик, инвестор, застройщик и продавец. При этом вполне возможен вариант как совмещения некоторых этих функций в одном юридическом лице, так и умножения числа участников, например, за счет наличия цепочки продавцов (а точнее, взаимозачетников).

Все эти участники строительства и продажи заключали между собой договора о взаимных обязательствах, нарушение которых теоретически может затронуть и ваши права на квартиру.

Чтобы избежать этого, необходимо проверить, не обращая особого внимания на названия договоров, выполнены ли описанные в них обязательства. Число договоров, с которыми вам предстоит ознакомиться, в среднем может варьироваться от двух до четырех. Но не пугайтесь, если их окажется больше. Важнее, чтобы все взаимные обязательства участников были выполнены, что должно быть подтверждено актами приемки работ.

Необходимые сведения

Договора (о взаимных обязательствах между участниками строительства и продажи квартиры), документы, подтверждающие выполнение обязательств, права и т.д., с которыми вам необходимо ознакомиться могут быть оригиналами или нотариально заверенными копиями. Скорее всего они будут просто сделаны на ксероксе. Это обычная практика. Но у вас есть право ознакомиться с оригиналами, однако для этого вам потребуются уверенность в себе, масса терпения и правовые знания.

Отслеживая цепочку документов в обратном порядке (от риэлтора, с которым вы работаете, до всех его предшественников), нужно дойти до первого договора - это главный инвестиционный контракт, который чаще всего заключен между префектурой и коммерческой фирмой (фирмами).

Все промежуточные договора должны быть оплачены, что подтверждается приложенными платежными поручениями или актами о взаимозачетах.

Проверив всю цепочку, вы сможете определить правомочность продавца.

Отметим, что чаще всего продается не квартира, а права на нее, вас не должно это смущать. Квартира как отдельное имущество появляется только после сдачи дома в эксплуатацию.

Заключите договор с продавцом

Далее вы должны сами подписать договор с продавцом квартиры. Это может быть риэлтор, заказчик или сам застройщик. Договор долевого участия, договор переуступки прав или договор инвестирования заключается, если дом не сдан госкомиссии, если дом уже построен, то это должен быть договор переуступки прав или договор купли-продажи. Если в процессе строительства менялись участники договора инвестирования, это также должно быть зарегистрировано в органах власти.

Самое главное в договоре независимо от его названия - это право на получение квартиры в собственность (для описания этого права иногда применяются самые различные формулировки), а также права и обязанности сторон (вас и продавца). Особое внимание правам и обязанностям надо уделить при переходе прав в случае заключения инвестиционного договора. Застройщик, как правило, стремится предусмотреть возможности увеличения сметы, обладая богатым опытом строительства. Попробуйте определить эти оговорки. Совсем убрать их может и не удастся, но по крайней мере сделайте так, чтобы расторжение договора и возврат вашего задатка был инвестору не выгоден.

В самом договоре должны быть указаны точный адрес квартиры или ее месторасположение на поэтажном плане дома, вся сумма, порядок оплаты и документ, на основании которого эта квартира принадлежит продавцу. И обязательно укажите в договоре сторону, которая берет на себя всю головную боль с оформлением квартиры.

Подпишите договор передачи

Дело в том, что это не единственный договор, который определяет ваши права на новое жилье. Независимо от того, кто строит дом и сейчас продает его, последним договором, который замыкает цепочку оформления квартиры в собственность, как правило, выступает договор передачи квартиры от Комитета муниципального жилья - вам. То есть вам придется заключать два договора - один с продавцом (один из трех вышеперечисленных) и второй - с Комитетом муниципального жилья. В случае, когда инвестор строительства - Департамент внебюджетной политики строительства города, последним договором выступает договор купли-продажи квартиры, заключенный между вами и Департаментом.

В Комитет муниципального жилья вы или риэлтор (тот, кто берет на себя оформление) поедете с паспортом, договором, документом об оплате, ордером, а получите договор передачи и лицевой счет на квартиру. Произойдет это через три-четыре месяца после сдачи дома. В настоящее время Правительство Москвы стремится выработать механизм, позволяющий сократить этот срок, но пока это минимум времени, который вам придется ждать. Конечно, если вы не покупаете квартиру в новом доме, которую уже ранее выкупил риэлтор. Формально это считается уже вторичным жильем, но зато и оформляется за один день. Стоит это тоже дороже.

* * *

к списку