Обременение.

13.06.2012

Покупая квартиру, дачу или иную недвижимость, можно получить в наследство от прежних владельцев скелет в шкафу - обременение. Рассмотрим основные виды обременений и то, как это может отразиться на ваших правах по пользованию имуществом.

 

Обременяй и властвуй

Согласно законодательному определению, обременение - это ограничение прав собственника имущества правами иных лиц. По общему правилу, только собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Если же это обременяется правами других лиц, то эти лица, не будучи собственниками, все же приобретают определенные права на имущество.

Права эти, с одной стороны, ограничивают возможности собственника по владению, пользованию или распоряжению своим имуществом, с другой - сами эти права довольно ограничены, так как их обладатель имеет возможность пользоваться или распоряжаться обремененным имуществом каким-либо единственным, четко указанным способом.

Основанием для установления обременений может являться договор (например, ипотеки). Это наиболее широко применяемый способ установления обременения, который всегда основывается на волеизъявлении собственника недвижимого имущества. Также для этого может применяться решение суда в случаях, когда собственник имущества не согласен на установление каких-либо ограничений его прав на это имущество в пользу других лиц. Довольно частое основание для установления обременения на имущество - это решение уполномоченных органов, принятое в предусмотренном законом порядке. Например, решение правоохранительных органов о наложении ареста на имущество правонарушителя.

Обо всем понемногу, или Ликбез для покупателя

К наиболее распространенным и широко применяемым обременениям (ограничениям) прав на имущество относятся: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест. Кроме того, о некоторых видах обременений, наиболее часто используемых мошенниками, для последующего признания сделки недействительной мы уже неоднократно писали. Претензии могут предъявлять родственники, не выписанные с продаваемой площади, бабушка, требующая ухода (если квартира принадлежит собственнику на основании договора пожизненной ренты), и т.д. Этот перечень можно продолжать до бесконечности, поскольку ни один нормативный акт не ставит задачу перечислить все возможные виды обременений.

Остановимся подробнее на отдельных видах обременения.

Сервитут - это право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Например, для прохода по земельному участку, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и пр. Для этого и устанавливается сервитут.

Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, он выступает в качестве обременения, поскольку ограничивает права собственника, а также предоставляет некоторые права ограниченного пользования этим имуществом другому лицу.

Ипотека представляет собой не что иное, как разновидность отношений, связанных с залогом недвижимости, возникающих на основании договора.

Иными словами, суть ипотеки заключается в следующем. Для того чтобы приобрести квартиру, нужна энная сумма. Хорошо, если такая сумма есть. А что делать, если денег на жилье еще нет, а жить в человеческих условиях хочется уже сегодня?

Один из выходов - взять кредит. Услуги по предоставлению денежных средств взаймы оказывают банки и другие кредитные организации. Однако ни одна кредитная организация не даст деньги взаймы, если не будет уверена в их полном и своевременном возврате.

Тут и появляется ипотека. Лицо, получающее кредит, передает приобретаемую квартиру банку в залог (ипотеку), до тех пор пока полностью не выплатит кредит и проценты по нему.

В случае нарушения кредитного договора (невозвращения долга) банк вправе в установленном порядке обратить взыскание на заложенную недвижимость и получить невозвращенную часть долга из ее стоимости.

Поэтому в данном случае речь идет об обременении прав собственника квартиры правами банка.

Доверительное управление имуществом. Собственник недвижимого имущества может на определенный срок передать это имущество другому лицу, доверительному управляющему, для того чтобы тот осуществлял управление этим имуществом в интересах собственника.

Передача имущества в этом случае не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. Однако доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах собственника. При этом все сделки он осуществляет от своего имени. Поэтому передача недвижимого имущества в доверительное управление влечет обременение этого имущества правами доверительного управляющего.

Обычно передача имущества в доверительное управление происходит по желанию самого собственника этого имущества на основании договора, заключаемого между ним и доверительным управляющим. Однако в некоторых случаях имущество передается в доверительное управление в соответствии с законом.

Так, например, доверительное управление может быть учреждено на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик), а также в случаях необходимости постоянного управления недвижимым имуществом несовершеннолетних или недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан, над которыми установлены опека или попечительство, либо лиц, признанных безвестно отсутствующими и т. д.

Аренда - это передача имущества его собственником за плату во временное владение и пользование другому лицу.

Объектом аренды может быть практически любое недвижимое имущество: здание, сооружение, часть здания или сооружения, отдельные помещения в них и т. д.

Аренда достаточно широко применяется в различных сферах нашей повседневной жизни. Основанием для передачи недвижимости во временное пользование, как правило, является договор аренды, заключаемый между собственником имущества и его будущим пользователем (арендатором).

Аренда обременяет имущество, передаваемое в соответствии с договором, правами другого лица - арендатора, так как арендатор приобретает право временного пользования арендованным имуществом, а собственник данного имущества временно лишается такой возможности.

Арест имущества. В случаях, когда должник по обязательству не исполняет своей обязанности (например, уплатить соответствующую денежную сумму, передать определенный товар и т. д.), на его имущество может быть наложен арест. При этом должником по обязательству может являться как гражданин, так и юридическое лицо. Нарушение может быть любым, это не имеет значения.

Имущество описывается и объявляется запрет в распоряжении им. Опись производится только в том количестве, которое необходимо для погашения взыскиваемой суммы и расходов по самому взысканию.

Решение о наложении ареста на имущество может быть принято либо судом, либо уполномоченным органом государственной власти и управления (например, правоохранительными органами).

Наложение ареста на имущество не прекращает право собственности должника на арестованное имущество, это является лишь обременением, в частности в праве распоряжения имуществом.

Таким образом, обременение имущества представляет собой ряд определенных законом или договором запретов и ограничений, стесняющих правообладателя при осуществлении своих прав собственника. Следует отметить, что некоторые обременения не лишают права собственника отчуждать имущество в собственность других лиц. При этом имущество переходит в новую собственность, обремененное такими же правами тех же лиц, что и при прежнем собственнике. Иначе говоря, обременение следует за имуществом. Например, смена собственника имущества, сданного в аренду, законом не запрещена, поэтому часто применяется на практике. Однако права арендатора такого имущества (а эти права есть не что иное, как обременения) сохранятся в прежнем объеме без каких-либо изменений.

Вячеслав НИКОЛАЕВ

* * *

к списку