Долевая или совместная собственность.

13.06.2012

 

При покупке или приватизации квартиры приходится решать очень сложный вопрос: в какую собственность ее оформлять - личную или общую.

Собственность на жилье (равно как и на другое имущество) делится на два вида: личную (собственность одного человека) и общую (собственность двух и более человек). В свою очередь общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (с определением доли каждого собственника).

Если жилье приватизировано или куплено в личную собственность, то, разумеется, существует единственный владелец. Но есть одно исключение из этого правила, когда личная собственность может трактоваться как совместная. К примеру, квартира была приватизирована на мужа. Супруги жили в ней много лет, вместе делали ремонт, платили за коммунальные услуги из общего бюджета и т.д. В какой-то момент муж решает все бросить, продать квартиру и пойти в монастырь. В этом случае продать жилье можно только с согласия супруги - у нее по закону возникло право собственности на эту квартиру

Приватизация (или покупка) квартиры в совместную собственность - наиболее распространенный, но не самый удачный вариант. Определить размер долей в случае, скажем, развода или принятия наследства невозможно. Этот вопрос можно решить лишь в суде, он определит идеальную долю каждого собственника, что, как правило, неудобно. К примеру, после развода муж с женой пытаются поделить двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами в 12 и 19 кв. м. Казалось бы, что может быть проще - каждому по комнате и делу конец. Но квартира находится в совместной собственности, и судом каждому супругу выделены идеальные равные доли. И если никто уступать другому не захочет, разменять такую квартиру невозможно.

Кроме того, распоряжаться совместной собственностью можно лишь с письменного согласия всех ее собственников.

Долевая собственность предполагает четкое определение долей участников, которые регистрируются в соответствующем документе. Такие доли могут быть определены законом: например, доли наследников одной очереди признаются равными (часть 1 ст. 532 Гражданского кодекса РСФСР), либо устанавливается соглашение сторон. Если доли не определены, они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса РФ).

Долевая собственность дает больший простор действиям собственников, поскольку для распоряжения таким имуществом уже не требуется согласие всех владельцев. Любой участник долевой собственности может свою долю продать, обменять и пр. Вернемся к примеру с размениваемой квартирой. Если бы супруги изначально приватизировали квартиру в долевую собственность с определением долей, соответствующих квадратным метрам комнат (например, 60% и 40%), то при разделе жилья споров бы не возникло.

Продать свою долю владелец долевой собственности может кому угодно, но приоритетными покупателями статьей 250 ГК РФ определены остальные участники долевой собственности. Продавец обязан за месяц до предполагаемой сделки письменно уведомить каждого из них об этом и предложить купить его долю. Цену он может указать любую, даже, казалось бы, неоправданно высокую. Если остальные владельцы отказываются от покупки его доли, он может продать ее любому третьему лицу, заранее уведомив об этом совладельцев. Иначе они вправе подать на него в суд и требовать признания сделки недействительной.

Александр КУКУШКИН,
член Межреспубликанской коллегии адвокатов

* * *

к списку