Договор мены или купли-продажи.

13.06.2012

Обменять квартиру, находящуюся в собственности, можно двумя способами. Первый способ - мена двух приватизированных квартир. Если объекты для обмена найдены, то владельцам выгоднее заключить договор мены - госпошлина составит 1,5% от стоимости большей квартиры по оценке БТИ. Собственники подписывают договор мены (причем квартира может быть обменена на что угодно - земельный участок или автомобиль), и после регистрации в КМЖ договор вступает в силу. Каждый участник сделки считается продавцом той квартиры, которую он передает, и покупателем той, которую получает по обмену.

 

Второй, наиболее распространенный способ - продажа квартиры с последующей покупкой новой. Такая форма, во-первых, разрешает вопросы долгого поиска подходящего варианта и, во-вторых, дает возможность проведения многоступенчатых сделок, т.е. участие в обмене необходимого для удовлетворения интересов всех участников количества квартир. В таком случае заключается договор купли-продажи. По договору купли-продажи платить государству придется по 1,5% от стоимости каждой квартиры по оценке БТИ. Этот договор вступает в силу тоже после регистрации в КМЖ.

Независимо от вида договора пакет документов, необходимых для сделки, один и тот же. За помощью в обмене можно обратиться в агентство недвижимости или риэлторскую фирму, а можно заняться этим самостоятельно, если есть свободное время и желание. В любом случае владельцам нужны следующие справки и документы:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор передачи, купли-продажи, дарения и т. д.).
  2. Нотариально заверенное письменное согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в квартире.
  3. Согласие органов опеки и попечительства, если в обмениваемой квартире проживают опекаемые (например, несовершеннолетние дети).
  4. Выписка из домовой книги с перечнем всех лиц, зарегистрированных в данной квартире, или справка об их отсутствии.
  5. Копия финансово-лицевого счета, справка из ДЭЗа, РЭУ или ЖСК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  6. Справка из БТИ о стоимости отчуждаемой квартиры.
  7. При любом расхождении в плане или размере площади нужна справка из БТИ с поэтажным планом и экспликацией помещения.
  8. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.

 

Помимо этого имеет смысл проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры. Не находится ли она под арестом или запретом, не обременена ли залогом (об этом можно узнать в Мосжилрегистрации), не было ли в истории квартиры временно выписанных в связи с убытием на военную службу (в тюрьму, дом престарелых). Особо тщательно надо проверить квартиру, если в ней проживали лица, относящиеся к группе риска (несовершеннолетние дети, одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, лица, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах). Как показывает практика, именно вследствие ущемления прав этой группы чаще всего признают сделки недействительными. Кроме того, надо выяснить, не значится ли дом в списке на реконструкцию и не будет ли проблем с регистрацией в паспортном столе.

После этого, собрав все вышеперечисленные документы, можно идти к нотариусу составлять договор мены или купли-продажи. По новым правилам регистрации договоры необязательно заверять у нотариуса, эту функцию выполняют сотрудники Мосжилрегистрации. Однако договоры, заверенные нотариусом, проходят все инстанции значительно быстрее.

* * *

к списку